Eigentumswohnung verkaufen: So erzielen Sie den besten Preis

Warum ist der Wohnungsverkauf komplexer?

Eine Wohnung besteht aus Sondereigentum (Ihre Einheit) und einem Anteil am Gemeinschaftseigentum (Dach, Fassade, Treppenhaus, Heizung). Verwaltet wird das gemeinsam von der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Käufer schauen deshalb genau auf das ganze Haus.

• Die Teilungserklärung legt fest, was Ihnen gehört und was der Gemeinschaft.
• Die Höhe der Erhaltungsrücklage zeigt, ob Sonderumlagen drohen.
• Beschlossene, aber nicht bezahlte Maßnahmen gehören klar in den Kaufvertrag.
• Das Hausgeld fließt in die Monatsrechnung der Käufer ein.

So unterstützt HARVEST: HARVEST liest vorab die Protokolle der letzten drei Jahre und den Wirtschaftsplan und bereitet die Antworten auf Käuferfragen vor.

Wann ist der Verkauf steuerfrei?

Nach zehn Jahren Besitz ist der private Verkauf steuerfrei (§ 23 EStG). Vorher ebenfalls, wenn Sie die Wohnung im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren oder seit dem Kauf durchgehend selbst bewohnt haben.

Bei vermieteten Wohnungen unter zehn Jahren ist der Gewinn meist steuerpflichtig; bereits genutzte Abschreibungen erhöhen ihn.

Checkliste: Unterlagen für den Wohnungsverkauf

Viele Unterlagen kommen von der Hausverwaltung und brauchen oft einige Wochen. Fragen Sie früh an.

• Grundbuchauszug (nicht älter als drei Monate)
• Flurkarte (nicht älter als drei Monate)
• Teilungserklärung mit allen Nachträgen – maßgeblich ist die im Grundbuchauszug eingetragene Fassung
• Aufteilungsplan für Wohnung und Garage bzw. Stellplatz – die Beschaffung kann bis zu zwei Monate dauern
• Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre
• Wirtschaftsplan (mit Erhaltungsrücklage) und Hausgeldabrechnung
• Gültiger Energieausweis
• Bemaßte Grundrisse (von Banken zwingend verlangt; fehlen sie, über einen Dienstleister mit Aufmaß vor Ort neu erstellen lassen) und vom Architekten gestempelte Wohnflächenberechnung
• Modernisierungsliste (Jahr, Maßnahme, Kosten) mit Rechnungen
• Bei Vermietung: Mietvertrag, Mietanpassungen, Kaution

So unterstützt HARVEST: Die vollständige Liste zum Abhaken steht in der kostenlosen Checkliste. Mit HARVEST stimmen wir uns direkt mit der Hausverwaltung ab.

Was beeinflusst den Wert Ihrer Wohnung?

Wohnungen werden meist im Vergleichswertverfahren bewertet: Entscheidend sind aktuelle Kaufpreise ähnlicher Wohnungen in der Lage. Diese Faktoren bestimmen, ob Ihre Wohnung darüber oder darunter liegt:

• Lage: Verkehr, Schulen, Einkauf, Umfeld
• Etage und Aufzug, Ausrichtung und Licht
• Balkon, Terrasse oder Garten, Stellplatz oder Garage
• Zustand von Wohnung und Haus, Höhe der Rücklage
• Höhe des Hausgelds und Energieklasse
• Leer oder vermietet: Vermietete Wohnungen gehen meist an Kapitalanleger und werden über die Rendite bewertet

So unterstützt HARVEST: Die HARVEST Online-Bewertung nutzt Vergleichsdaten Ihrer Lage; das Ergebnis liegt im Kundenkonto und wird regelmäßig aktualisiert.

Vermietete Wohnung verkaufen

Ja, mit bestehendem Mietvertrag: Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB). Ein Verkauf ist kein Kündigungsgrund.

Wurde die Wohnung erst nach Einzug des Mieters in Eigentum umgewandelt, hat der Mieter beim Verkauf an Dritte ein Vorkaufsrecht (§ 577 BGB). Besichtigungen stimmen Sie rechtzeitig mit dem Mieter ab.