Haus verkaufen: Das sollten Sie wissen

Wann ist der richtige Zeitpunkt?

Den einen perfekten Zeitpunkt gibt es nicht. Wichtiger als der Markt ist oft Ihre Situation: Ist die nächste Wohnung gefunden, wie hoch ist die Restschuld, wie passen Schule oder Ruhestand?

Die Saison spielt eine Rolle: Im Frühjahr und Frühsommer gibt es mehr Interessenten, Garten und Licht wirken am besten. Gute Häuser verkaufen sich aber ganzjährig.

• Nicht selbst genutzt und weniger als zehn Jahre im Besitz? Dann kann Spekulationssteuer anfallen (§ 23 EStG).
• Bei laufender Zinsbindung verlangt die Bank meist eine Vorfälligkeitsentschädigung.
• Erst kaufen oder erst verkaufen – davon hängt ab, ob eine Zwischenfinanzierung nötig ist.

So unterstützt HARVEST: HARVEST verbindet Verkauf und Finanzierung und plant Verkaufszeitpunkt, Restschuld und die Finanzierung des nächsten Zuhauses gemeinsam.

Welche Kosten kommen auf mich zu?

Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch zahlt üblicherweise der Käufer. Auf Verkäuferseite fallen vor allem diese Posten an:

• Maklerprovision: Bei Einfamilienhäusern an Verbraucher wird sie bei Doppelbeauftragung hälftig geteilt (§ 656c BGB).
• Energieausweis: beim Verkauf Pflicht (GModG), je nach Art einige Dutzend bis einige Hundert Euro.
• Notar- und Grundbuchkosten für die Löschung der Grundschuld.
• Vorfälligkeitsentschädigung bei Ablösung während der Zinsbindung.
• Optional: Gutachten, kleine Reparaturen oder Gartenpflege, professionelle Fotos.

Was ist mein Haus wert?

Der Wert eines Hauses setzt sich aus Grundstück und Gebäude zusammen. Für den Boden geben die Bodenrichtwerte (BORIS) Orientierung; das Gebäude hängt von Baujahr, Fläche, Qualität und Pflegezustand ab.

Bewertet wird meist im Vergleichswertverfahren, ergänzt um das Sachwertverfahren, wenn Vergleichsdaten fehlen. Dach, Fassade, Fenster und Heizung prägen die Gebote am stärksten.

• Grundstück: Größe, Zuschnitt, Ausrichtung, Baureserven
• Gebäude: Wohnfläche, Grundriss, Keller, Garage oder Stellplatz
• Zustand: Dach, Heizung, Fenster, Dämmung, Modernisierungen
• Energieeffizienz: Die Klasse beeinflusst Budget und Finanzierung der Käufer

So unterstützt HARVEST: Die HARVEST Online-Bewertung liefert in Minuten eine Wertspanne; der Berater prüft Grundstück, Zustand und Modernisierungen vor Ort.

Welche Unterlagen benötige ich?

Weil das Grundstück dazugehört, sind es mehr Unterlagen als bei einer Wohnung. Je früher sie vollständig sind, desto schneller entscheidet die Bank des Käufers.

• Grundbuchauszug (nicht älter als drei Monate)
• Flurkarte und Lageplan (nicht älter als drei Monate)
• Bemaßte Grundrisse (von Banken zwingend verlangt; fehlen sie, über einen Dienstleister mit Aufmaß vor Ort neu erstellen lassen)
• Schnitte und Ansichten
• Raumrechnung (umbauter Raum) und vom Architekten gestempelte Wohnflächenberechnung
• Bei Bedarf: Berechnung der Bruttogrundfläche
• Gültiger Energieausweis
• Baulastenauskunft (nicht in Bayern und Brandenburg)
• Bei Bedarf: Altlastenauskunft
• Modernisierungsliste (Jahr, Maßnahme, Kosten) mit Rechnungen
• Bei Vermietung: Mietvertrag und Mietnachweise

So unterstützt HARVEST: Mit HARVEST beantragen wir fehlende Unterlagen bei Grundbuchamt und Bauamt für Sie. Die vollständige Liste finden Sie in der kostenlosen Checkliste.

Sollte ich einen Makler beauftragen?

Privat sparen Sie die halbe Provision, übernehmen aber Preis, Vermarktung, Besichtigungen, Finanzierungsprüfung und Notarvorbereitung selbst. Bei Häusern ist der Käuferkreis kleiner; ein falscher Preis lässt das Objekt lange online stehen und kostet am Ende oft mehr.

Ein guter Makler bringt Vergleichsdaten, vorgemerkte Interessenten und klärt Risiken vor Verhandlung und Notartermin.

Steuern beim Hausverkauf

Liegen zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre, kann der Gewinn einkommensteuerpflichtig sein (§ 23 EStG). Steuerfrei bleibt der Verkauf, wenn Sie das Haus im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren oder durchgehend seit dem Kauf selbst bewohnt haben.

Wer in kurzer Zeit mehrere Objekte verkauft, kann als gewerblicher Grundstückshändler gelten. Bitte klären Sie das mit Ihrem Steuerberater.

Geerbtes Haus verkaufen

Bei geerbten Häusern zählt die Besitzzeit des Erblassers: Hatte er das Haus bereits zehn Jahre, fällt beim Verkauf in der Regel keine Spekulationssteuer an.

Eine Erbengemeinschaft kann nur gemeinsam verkaufen. Vorher werden die Erben mit Erbschein oder notariellem Testament im Grundbuch eingetragen; innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist das gebührenfrei. Die Erbschaftsteuer ist davon unabhängig.

So unterstützt HARVEST: HARVEST liefert Erben eine gemeinsame Wertbasis für Aufteilung oder Verkauf und koordiniert alle Beteiligten – auf Wunsch auf Chinesisch.

Haus verkaufen mit Wohnrecht

Verkaufen und trotzdem wohnen bleiben: Mit einem lebenslangen Wohnrecht oder Nießbrauch im Grundbuch ist das möglich. Der Kaufpreis mindert sich um den Wert dieses Rechts, der vor allem vom Alter und vom Mietwert abhängt.

Rechtlich und steuerlich ist das anspruchsvoll; Notar und Steuerberater sollten früh eingebunden werden.