Privatverkauf-Checkliste 2026/2027

1. Verkaufsunterlagen

Je vollständiger die Unterlagen, desto schneller können Käufer und Bank entscheiden. Nicht alles muss sofort vorliegen – Sie sollten aber wissen, was noch fehlt.

Grundbuchauszug und Flurkarte, nicht älter als drei Monate; Eigentümer und Belastungen in Abteilung III prüfen
Bemaßte Grundrisse (von Banken für jede Immobilie verlangt; fehlen sie, über einen Dienstleister mit Aufmaß vor Ort neu erstellen lassen) und vom Architekten gestempelte Wohnflächenberechnung
Gültiger Energieausweis (siehe Abschnitt 4)
Haus: Schnitte, Ansichten und Raumrechnung
Wohnung: Teilungserklärung mit allen Nachträgen laut Grundbuchauszug, Aufteilungsplan (auch für Garage oder Stellplatz), Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre, Beschlusssammlung
Wohnung: Wirtschaftsplan (mit Erhaltungsrücklage) und letzte Hausgeldabrechnung
Vermietet: Mietvertrag, Mieterhöhungen und Kaution
Modernisierungsliste mit Jahr, Maßnahme und Kosten, dazu die Rechnungen (Dach, Fenster, Heizung usw.)
Baulastenauskunft, soweit das Bundesland ein Baulastenverzeichnis führt (Bayern führt keines)

2. Preis realistisch einschätzen

Ein zu hoher Angebotspreis lässt die Immobilie auf den Portalen „alt“ werden, ein zu niedriger kostet direkt Geld. Maßgeblich sind erzielte Kaufpreise, nicht die Angebotspreise anderer.

Angebotspreise und tatsächliche Kaufpreise unterscheiden: Portalpreise sind keine Verkaufspreise
Bodenrichtwert (BORIS) und Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses prüfen
Vergleichsverkäufe nur mit Quelle, Zeitpunkt, Fläche, Baujahr und Zustand heranziehen
Preisstrategie festlegen: Angebotspreis, Untergrenze, Verhandlungsspielraum
Bei laufendem Darlehen die Vorfälligkeitsentschädigung bei der Bank erfragen
Bei weniger als zehn Jahren Haltedauer ohne Eigennutzung kann ein privates Veräußerungsgeschäft vorliegen (§ 23 EStG) – vorab mit der Steuerberatung klären

3. Käufer und Finanzierung prüfen

Das größte Risiko beim Privatverkauf ist nicht fehlendes Interesse, sondern ein vereinbarter Preis, den der Käufer am Ende nicht finanzieren kann.

Vor der Besichtigung telefonisch klären: Kaufmotiv, Budget, Eigenkapital, Entscheidungszeitraum
Allgemeine Budgetbestätigung von einer objektbezogenen Finanzierungsbestätigung der Bank unterscheiden
Kaufnebenkosten mitdenken: Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5–6,5 %), Notar und Grundbuch
Muss der Käufer zuerst eine eigene Immobilie verkaufen, das Kettenrisiko bewerten
Den Notartermin erst nach belastbarer Finanzierungsbestätigung vereinbaren

4. Energieausweis und GModG 2026/2027

Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), das aus dem bisherigen Gebäudeenergiegesetz (GEG) hervorgegangen ist. Die Angaben unten sind am 29. Oktober 2026 am geltenden Wortlaut geprüft.

Beim Verkauf ist ein gültiger Energieausweis Pflicht; fehlt er, muss er ausgestellt werden (§ 80 Abs. 3 GModG)
Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 brauchen grundsätzlich einen Bedarfsausweis, sofern sie nicht mindestens das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977 erreichen
Spätestens bei der Besichtigung vorlegen (Aushang oder Auslegen genügt) und nach Abschluss des Kaufvertrags unverzüglich übergeben (§ 80 Abs. 4 GModG)
Pflichtangaben in kommerziellen Anzeigen: Ausweisart, Endenergiebedarf oder -verbrauch, wesentliche Energieträger der Heizung, bei Wohngebäuden zusätzlich Baujahr und Effizienzklasse (§ 87 GModG)
Für ab dem 1. Januar 2027 ausgestellte Ausweise sind neue Inhalte und Anzeigenangaben angekündigt; bestehende Ausweise bleiben innerhalb ihrer Gültigkeit (grundsätzlich zehn Jahre) verwendbar. Vor der Anzeige den dann geltenden Wortlaut prüfen
Die früheren Nachrüstpflichten nach Eigentümerwechsel (§ 47 GEG a. F.), die 65-%-Vorgabe für neue Heizungen (§ 71 GEG a. F.) und die Betriebsverbote für alte Heizkessel (§ 72 GEG a. F.) sind im GModG weggefallen; die Länder können weitergehende Anforderungen an erneuerbare Energien stellen (§ 9 GModG)
Altbau: Sanierungskosten und Preisabschlag gegenüberstellen, bevor Sie sanieren

5. Besichtigungen organisieren

Ziel einer Besichtigung ist nicht viel Besuch, sondern eine Entscheidung der passenden Interessenten.

Nur vorab qualifizierte Interessenten einladen
Unterlagenmappe bereithalten: Grundriss, Energieausweis, laufende Kosten
Wertsachen und persönliche Unterlagen sichern, keine Schlüssel herausgeben
Vermietet: Termine rechtzeitig mit den Mietern abstimmen
Rückmeldungen, Fragen und nächste Schritte je Interessent notieren

6. Notar und Übergabe

Der Kaufvertrag regelt, wann das Geld fließt, wann übergeben wird und wer für was haftet.

Vertragsentwurf rechtzeitig erhalten und Kaufpreis, Fälligkeit und Übergabetermin prüfen
Besitzübergang erst nach vollständiger Kaufpreiszahlung
Bekannte Mängel schriftlich offenlegen: Bei arglistigem Verschweigen greift der Haftungsausschluss nicht (§ 444 BGB)
Bestehende Grundschulden aus dem Kaufpreis ablösen und löschen lassen
Wohnung: Prüfen, ob die Teilungserklärung eine Verwalterzustimmung verlangt (§ 12 WEG)
Mitverkauftes Inventar gesondert ausweisen; Übergabeprotokoll mit Zählerständen erstellen

Quellen

Rechtsstand geprüft am 29.10.2026. Die Checkliste ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung; im Einzelfall Notar, Steuerberatung oder Energieberatung hinzuziehen.