Immobilie verkaufen: Ratgeber 2026/2027

1. Wert ermitteln: Am Anfang steht die Bewertung

Der häufigste Fehler beim Verkauf: den Preis nach Gefühl oder nach dem Angebot des Nachbarn festlegen. Angebotspreise sind Wünsche; entscheidend sind tatsächlich erzielte Kaufpreise vergleichbarer Objekte.

In Deutschland werden Immobilien meist nach drei Verfahren bewertet: Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser überwiegend im Vergleichswertverfahren, vermietete Objekte im Ertragswertverfahren und besondere Objekte ergänzend im Sachwertverfahren. Maßgeblich ist die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021, anzuwenden seit 1. Januar 2022).

• Online-Bewertung: in wenigen Minuten eine erste Marktwertspanne
• Berater-Einschätzung: Besichtigung vor Ort, Zustand, Etage, Ausrichtung und Rücklagen fließen ein
• Verkehrswertgutachten: für Erbauseinandersetzung, Scheidung, Gericht oder Finanzamt durch zertifizierte Sachverständige

So unterstützt HARVEST: HARVEST bietet eine kostenlose Online-Bewertung. Das Ergebnis liegt in Ihrem Kundenkonto, wird regelmäßig aktualisiert und per E-Mail zugestellt. Auf Wunsch gleicht ein Berater es vor Ort mit dem tatsächlichen Zustand ab.

2. Strategie festlegen: Zeitpunkt, Preis und Argumente

Beantworten Sie zuerst drei Fragen: Bis wann muss verkauft sein? Welcher Preis ist die Untergrenze? Was sind die drei stärksten Argumente für die Immobilie? Daraus folgen Angebotspreis, Vermarktungsweg und Verhandlungsspielraum.

Bei selbst genutzten Objekten gehört der Umzugstermin in den Plan; bei vermieteten Objekten die Frage, ob an Kapitalanleger oder nach Auszug an Eigennutzer verkauft wird – zwei Käufergruppen mit unterschiedlicher Preislogik.

• Angebotspreis leicht über dem Zielpreis, aber innerhalb der Vergleichsspanne
• Je länger eine Immobilie online steht, desto stärker verhandeln Käufer
• Bei laufendem Darlehen frühzeitig die Vorfälligkeitsentschädigung bei der Bank erfragen

So unterstützt HARVEST: Wir halten Bewertung, Zeitplan und Preisuntergrenze gemeinsam in einem Verkaufsplan fest, den Sie im Kundenkonto jederzeit einsehen.

3. Unterlagen vorbereiten: Damit Käufer und Bank schnell entscheiden

Die Bank des Käufers prüft vollständige Unterlagen. Fehlende Dokumente verzögern Verkäufe oder lassen sie scheitern. Bei Wohnungen schauen Käufer besonders auf Erhaltungsrücklage und Beschlüsse der letzten Jahre.

• Grundbuchauszug und Flurkarte (nicht älter als drei Monate), bemaßte Grundrisse (fehlen sie, neu erstellen lassen), Wohnflächenberechnung, Energieausweis
• Wohnung: Teilungserklärung mit Nachträgen laut Grundbuch, Aufteilungsplan (auch für Garage oder Stellplatz), Protokolle der letzten drei Jahre, Wirtschaftsplan mit Erhaltungsrücklage, Hausgeldabrechnung
• Haus: Schnitte, Ansichten und Raumrechnung
• Vermietet: Mietvertrag, Mieterhöhungen, Kaution
• Modernisierungsliste (Jahr, Maßnahme, Kosten) mit Rechnungen

So unterstützt HARVEST: Die vollständige Liste steht in der Privatverkauf-Checkliste 2026/2027. Mit Auftrag beschafft HARVEST fehlende Unterlagen bei Hausverwaltung, Grundbuchamt und Behörden.

4. Energieausweis und GModG: Die Regeln 2026/2027

Seit dem 29. Juli 2026 gilt statt des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Beim Verkauf bleibt ein gültiger Energieausweis Pflicht: spätestens bei der Besichtigung vorlegen, nach Vertragsschluss übergeben (§ 80 GModG). Anzeigen nennen Ausweisart, Energiekennwert, wesentliche Energieträger und bei Wohngebäuden Baujahr und Effizienzklasse (§ 87 GModG).

Gute Nachricht für Altbau-Verkäufer: Die früheren Nachrüstpflichten nach Eigentümerwechsel, die 65-%-Vorgabe für neue Heizungen und die Betriebsverbote für alte Heizkessel sind im GModG entfallen. Eine schwache Effizienzklasse wirkt sich weiter auf Angebote und Finanzierung aus – die Sorge vor sofortigen Sanierungspflichten des Käufers ist aber unbegründet.

• Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor November 1977 brauchen grundsätzlich einen Bedarfsausweis
• Ab 2027 ändern sich Inhalte neuer Ausweise; bestehende bleiben gültig
• Sanieren oder verkaufen: Kosten und Preisabschlag gegenüberstellen

So unterstützt HARVEST: HARVEST koordiniert die Erstellung des Energieausweises und ordnet den Einfluss der Effizienzklasse auf den Preis transparent ein.

5. Vermarktung: Fotos, Exposé und Käuferquellen

Käufer entscheiden auf Portalen in Sekunden, ob sie ein Inserat öffnen. Professionelle Fotos, ein klarer Grundriss und ein vollständiges Exposé sind die wichtigste Investition der Vermarktung.

Neben Portalen wie ImmoScout24 zählt eine vorgemerkte Käuferdatei: Manche Objekte finden ihren Käufer schon vor der öffentlichen Anzeige – und stehen nicht lange online.

• Exposé mindestens mit Lage, Fläche, Zimmern, Baujahr, Zustand, Energiedaten, Hausgeld und Preis
• Fotos bei Tageslicht und in aufgeräumten Räumen
• Anzeigentext mit Lebensgefühl statt reiner Datenliste

So unterstützt HARVEST: HARVEST übernimmt Immobilienfotografie, Grundriss und Exposé, Portalvermarktung und die gezielte Ansprache vorgemerkter deutsch- und chinesischsprachiger Interessenten. Das Exposé geben Sie vor Veröffentlichung im Kundenkonto frei.

6. Besichtigung und Käuferprüfung: Nur die richtigen Interessenten

Vor jeder Besichtigung telefonisch klären: Warum kauft der Interessent, welches Budget, wie viel Eigenkapital, wie weit ist die Finanzierung? Nur passende und vorbereitete Käufer werden eingeladen.

Nach einem Angebot zählt eine objektbezogene Finanzierungsbestätigung der Bank, nicht ein mündliches „passt schon“. Eine geplatzte Finanzierung ist das teuerste Risiko beim Privatverkauf: Notartermin und Umzug sind geplant, und alles beginnt von vorn.

• Einzeltermine statt offener Besichtigungen
• Unterlagenmappe bereithalten und Fragen zu Fläche, Kosten und Instandhaltung beantworten
• Vermietet: Termine rechtzeitig mit Mietern abstimmen
• Rückmeldungen und nächste Schritte je Interessent festhalten

So unterstützt HARVEST: Weil HARVEST auch Baufinanzierung anbietet, können wir die Finanzierungsvorbereitung von Käufern fundiert einschätzen und bei Bedarf eine Vorprüfung organisieren – einer unserer wichtigsten Unterschiede.

7. Verhandlung, Notar und Übergabe

Immobilienkaufverträge müssen notariell beurkundet werden. Üblicher Ablauf: Preis und Bedingungen verhandeln → Notar entwirft den Vertrag → beide Seiten prüfen den Entwurf → Beurkundung → Auflassungsvormerkung im Grundbuch → Fälligkeitsmitteilung des Notars → Kaufpreiszahlung → Übergabe → Eigentumsumschreibung.

Notar- und Grundbuchkosten für den Kauf trägt nach üblicher Vereinbarung der Käufer, ebenso die Grunderwerbsteuer. Der Verkäufer trägt etwa die Kosten für die Löschung eigener Grundschulden.

• Übergabe erst nach vollständiger Kaufpreiszahlung
• Bekannte Mängel schriftlich offenlegen; bei Arglist greift der Haftungsausschluss nicht (§ 444 BGB)
• Mitverkauftes Inventar gesondert ausweisen
• Übergabeprotokoll mit Zählerständen

So unterstützt HARVEST: HARVEST koordiniert Notar, Banken und Verwaltung, erklärt den Vertragsentwurf auf Wunsch auf Chinesisch, begleitet den Notartermin und organisiert die Übergabe. Rechtliche Fragen klärt der Notar.

Kosten und Steuern: Wer zahlt was?

Übliche Verteilung in Deutschland; maßgeblich sind Kaufvertrag und Maklerauftrag.

Fällt Steuer an?

Liegen beim privaten Verkauf weniger als zehn Jahre zwischen Kauf und Verkauf, ist der Gewinn grundsätzlich einkommensteuerpflichtig (§ 23 EStG). Ausnahme: durchgehende Eigennutzung oder Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren.

Wer in kurzer Zeit mehrere Objekte verkauft (in der Praxis oft mehr als drei innerhalb von fünf Jahren), kann als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft werden.

Bei vermieteten Objekten beeinflussen die vorgenommenen Abschreibungen den steuerpflichtigen Gewinn. Allgemeine Information – bitte mit der Steuerberatung klären.

Privat verkaufen oder mit HARVEST?

Privat sparen Sie die Provision, tragen aber Aufwand und Risiko selbst.

Ihre Vorteile mit HARVEST

• Kostenlose Bewertung, regelmäßig aktuell. Die Online-Bewertung liegt im Kundenkonto; Wertänderungen erhalten Sie regelmäßig per E-Mail.
• Makler und Finanzierung aus einer Hand. Mit eigener Baufinanzierung prüfen wir, wie belastbar die Finanzierung eines Käufers ist.
• Deutsch- und chinesischsprachige Käufer. Neben deutschen Interessenten erreichen wir chinesischsprachige Käufer – eine zusätzliche Zielgruppe.
• Persönlich und zweisprachig. Wir erklären jeden Schritt auf Deutsch oder Chinesisch und koordinieren vor Ort mit Notar, Bank und Verwaltung.
• Professioneller Vermarktungsmix. Fotografie, Grundriss und Exposé, Portale und gezielte Käuferansprache – passend zu Ihrem Objekt.
• Transparenter Fortschritt. Bewertung, Exposé und Verkaufsstand im Kundenkonto; das Exposé geben Sie vor Veröffentlichung frei.