在德国卖公寓：卖出好价格的完整指南

为什么卖公寓比卖独栋更复杂？

公寓分为专有部分（您的房子）和共有部分（屋顶、外墙、楼梯间、供暖等），由业主共同体（WEG）共同管理。买家买的是专有部分加共有部分的份额，所以会仔细看整栋楼的情况。

• 分户声明（Teilungserklärung）规定了哪些属于您、哪些属于共有
• 维修储备（Erhaltungsrücklage）是否充足，决定将来会不会有大额分摊
• 业主大会决议：已决定但尚未完成的工程，费用由谁承担要在合同里写清楚
• 物业费（Hausgeld）高低会影响买家的月供预算

HARVEST 怎么做：HARVEST 会先通读近三年的业主大会记录和经济计划，把买家会问的问题提前准备好。

卖公寓什么时候免税？

私人出售时，持有满 10 年即免税（§ 23 EStG）。不满 10 年的，只要出售当年及之前两个日历年一直自住，或者自买入起一直自住，也免税。

出租中的公寓若不满 10 年出售，差价通常要交所得税，计算时会扣除已经计提的折旧。

卖公寓需要的文件清单

公寓的大部分文件来自物业管理公司（Hausverwaltung），申请往往需要几周，越早准备越好。

• 土地登记簿摘录（Grundbuchauszug，须 3 个月内）
• 地籍图 / 位置图（Flurkarte，须 3 个月内）
• 分户声明及全部补充声明（Teilungserklärung, Nachträge），以土地登记簿摘录中登记的版本为准
• 分户平面图（Aufteilungsplan）：公寓和车库 / 车位都必须有，申请最长约需 2 个月
• 近三年业主大会记录
• 经济计划（含维修储备）和物业费结算
• 有效的能源证书
• 带尺寸标注的户型图（bemaßte Grundrisse，银行必需；没有就找服务商上门测量重新制作）与居住面积计算（须建筑师盖章）
• 改造清单（按年份、项目、费用列表）及发票
• 如出租：租赁合同、租金调整与押金记录

HARVEST 怎么做：完整的勾选清单在免费的自查手册里。委托 HARVEST 后，我们直接和物业公司对接取件。

哪些因素影响公寓的价值？

公寓通常用比较法估价：同一片区、相近年代和条件的公寓最近的成交价是最重要的参考。在此基础上，以下因素决定您的公寓比平均水平高还是低：

• 位置：交通、学校、购物和周边环境
• 楼层与电梯、朝向和采光
• 阳台、露台或花园，车位或车库
• 公寓和整栋楼的状态，维修储备是否充足
• 物业费高低和能源证书等级
• 空置还是出租：出租公寓主要卖给投资人，价格看租金收益

HARVEST 怎么做：HARVEST 的在线估价基于片区可比数据，结果保存在客户中心并定期更新。

出租中的公寓怎么卖？

可以带租约出售。“买卖不破租赁”：买家接手现有租约（§ 566 BGB），您不能因为要卖房就解除租约。

如果公寓是在租客入住之后才分户成为产权公寓的，出售给第三方时租客享有优先购买权（§ 577 BGB）。看房需要提前和租客约好时间。