在德国工作生活
已有德国收入，想在自住之外配置一套出租房。
折旧和利息可以抵扣工资收入的税，边际税率越高，节税越明显。
HARVEST · 德国房产投资
在德国投资房产，先把账算清楚。
按您的收入，1 分钟算出每月现金流和能退多少税。
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投资回报计算器
这套房每月要贴多少钱，能少交多少税？
选一套房源，填上您的收入就行。房价、租金、贷款和折旧都已按开发商资料自动带入，按 2026 年德国税率计算。
查看逐年明细
| 年 | 实收租金 | 自付费用 | 利息 | 还本 | 折旧与抵扣 | 出租税务结果 | 节税 / 补税 | 税后现金流 | 剩余贷款 |
|---|
试试三个压力场景
- 在“更多设置”里把租金降低 10%，或空置率调到 25%（约一年空三个月）。
- 提高维修储备和管理费，模拟维修或业主共同体特殊分摊。
- 把固定期后利率调高，或把房价年增长改成负数。
计算说明
贷款、租金和费用按月计算，折旧和所得税按年度结算。折旧规则（新房递减折旧、§ 7b、文物保护 § 7i/§ 7h）的适用条件需要逐项核实；未计入跨境税务、累进税率保留（Progressionsvorbehalt）和教会税的抵扣。租金、费用和增值都是假设，不是 HARVEST 的承诺。具体税务处理请咨询税务顾问；更完整的说明见 德国新房投资评估指南。
投资科普
看懂计算结果，先懂这四件事。
下面的数字都是简化示例，方便理解原理；您的情况请用上面的计算器，或请顾问按真实房源核对。
现金流每个月到底是赚还是贴？
每月到手 = 冷租 − 房东自付费用 − 月供（利息 + 还本）+ 退税。退税是每年报税后一次性退回，这里按月平均算。
要分清两种“支出”：利息和费用是真正花掉的钱；还本是在还自己的贷款，钱变成了房子里您自己的部分，相当于强制储蓄。
| 冷租 | +1,400 € |
|---|---|
| 管理费与维修储备 | −110 € |
| 利息（60 万 × 3.8%） | −1,900 € |
| 还本（1.5%） | −750 € |
| 退税（按月平均） | +1,110 € |
| 每月账面现金流 | −250 € |
| 其中还本变成自己的资产 | +750 € |
账面上每月贴 250 €，但同时还了 750 € 贷款。不算房价涨跌，资产净值每月大约增加 500 €。
杠杆少量自有资金，撬动整套房
德国投资房常见做法：房价全部贷款，自己只付约 6–8% 的附加费用（购置税、公证、土地登记）。房价涨跌按整套房计算，结果全部落在这笔自有资金上。
杠杆是双向的：总回报（租金回报 + 增值）高于贷款利率时放大收益，低于利率时每月要贴的钱变多。固定利率期结束后利率每高 1 个百分点，60 万贷款每月多付约 500 €。
| 房价 | 600,000 € |
|---|---|
| 自有资金（附加费用） | 36,000 € |
| 房价每年 +1.5% | +9,000 € / 年 |
| 相对自有资金 | 约 +25% / 年 |
| 房价下跌 5% | −30,000 € |
所以算回报时一定要看两件事：每月现金流贴得起贴不起，以及固定利率期后的利率风险。
抵税原理为什么出租房能少交税？
出租房单独算一笔“出租收入”：租金减去利息、折旧、管理费和维修等费用。新房头几年通常是负数，这个“亏损”可以抵扣工资等其他收入，少交的税 = 亏损 × 个人边际税率。
折旧不需要真的花钱，是税法允许把房子（不含土地）分年作为成本。还本和土地部分不能抵税。持有超过 10 年出售，私人名下增值免税（§ 23 EStG）。在德国没有其他收入的非居民，亏损结转到以后的租金收入里抵扣。
| 年租金 | 16,800 € |
|---|---|
| 利息 | −22,800 € |
| 折旧（建筑 50 万 × 5%） | −25,000 € |
| 管理费等 | −800 € |
| 出租结果 | −31,800 € |
| 按 42% 税率少交的税 | 约 13,350 € |
收入越高、税率越高，退得越多。税率按 2026 年税表计算，未含团结附加税和教会税。
特殊抵税政策
文物保护房（Denkmal）§ 7i / § 7h EStG
- 修缮部分通常占房价 60–80%，前 8 年每年抵 9%，后 4 年每年抵 7%，12 年抵完 100%。
- 旧建筑部分另按每年 2% 或 2.5% 折旧。
- 条件：修缮在签购房合同之后进行，并有文物保护部门出具的证明。城市更新区（Sanierungsgebiet）按 § 7h 同样计算。
二手房装修§ 82b EStDV / § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG
- 维修和翻新费用（Erhaltungsaufwand）当年可以全额抵税，也可以选择分 2–5 年平均抵扣。
- 15% 规则：买房后 3 年内的装修费用（不含增值税）超过建筑部分购价的 15%，就不能当年抵扣，只能计入房价，随房子每年按 2–3% 折旧。
- 所以大规模翻新要提前规划节奏。
新房（Neubau）§ 7 Abs. 5a / § 7b EStG
- 2023 年起竣工的新房：每年线性折旧 3%。
- 2023 年 10 月至 2029 年 9 月开工的新房：可以选择递减折旧，每年按剩余价值的 5%，之后可以转为线性。
- § 7b 特别折旧：前 4 年每年再加 5%，计算基数最高 4,000 €/m²。条件：EH40 能效并取得 QNG 可持续认证、建筑成本不超过 5,200 €/m²、至少出租 10 年。可以与递减折旧叠加。
KfW 40 优惠贷款KfW 298 气候友好型新建
- 达到 EH40 标准的新房，每套最高可贷 100,000 €；同时取得 QNG 认证最高 150,000 €。
- 利率通常低于银行贷款，前几年可以只付息，出租用途也可以申请。
- 必须在签购房合同之前通过银行申请；额度和利率以 KfW 当时的条件为准。
以上为一般性说明，不构成税务建议。政策条件和税率可能变化，具体适用请咨询税务顾问。
适合谁
不同起点，同一个本地团队。
人在中国或海外
计划远程持有德国住宅，需要有人用中文讲清资料，并在德国本地协调。
在计算器中选择“德国非居民”，按德国租金收入单独计税。
已持有德国房产
想评估手上房产的价值，考虑继续出租、出售或调整配置。
先做免费初步估价，再与顾问讨论下一步。
投资判断
算完之后，我们和您一起核对的六件事
01
区位与租客
从目标租客出发核查交通、就业、学校与生活配套，收集相近房源的冷租样本。
02
总投入
房价之外，把土地购置税、公证与土地登记、车位和资金储备一起算进总投入。
03
融资与现金流
贷款审批、固定利率期和月供要与租金一起测算。有租金收入，每月仍可能需要补钱。
04
合同与付款
新房按合同和 MaBV 节点分期付款。签约前读懂建筑说明、分割声明和合同草案。
05
交房与出租
验收、交钥匙后，衔接招租、物业管理和保险等本地资源，远程持有也有人跟进。
06
税务与退出
折旧方式和 § 7b 条件由税务顾问确认；出售时的期限、费用和周期也提前了解。
常见问题
投资前常被问到的问题
计算器的税后回报是怎么算的？
每年用出租收入减去不可转嫁费用、贷款利息和折旧，得到出租税务结果；再按 2026 年德国所得税税率表，比较有这套房和没有这套房时您要交的税，差额就是税务影响。亏损可以抵减其他收入，从而退税。税后年化回报按投入的自有资金、每年税后现金流和出售到手金额计算内部收益率。
人在中国，可以在德国买投资房吗？
一般住宅购买通常不要求买家具有德国国籍，是否居住在德国与能否购买、能否获批贷款需要分别判断。海外收入或非居民申请贷款，银行通常要求更多材料。跨境资金须按适用的外汇规定和银行要求办理。
在德国买房能获得居留吗？
不能。在德国拥有房产不会自动带来签证、居留许可或移民资格，购房和居留申请是两个不同的程序。
HARVEST 会承诺租金或收益吗？
不会。计算器里的租金、增长率和费用都是您自己设定的假设。我们可以按真实房源、租金样本和银行条件帮您核对这些假设。
HARVEST 是开发商吗？
HARVEST 提供咨询、资料协调与居间服务。项目开发与建设责任由相应项目主体承担；HARVEST 并非开发商。
有心仪的房源？
我们按真实数据再算一遍。
中文沟通 · 咨询免费 · 不承诺收益，只讲清依据
HARVEST 提供咨询、资料协调与居间服务。项目开发与建设责任由相应项目主体承担；HARVEST 并非开发商。 计算结果不构成投资、税务或融资建议；融资由银行审核，法律与税务事项由相应专业人士确认。