2026/2027 德国私人卖房自查手册

1. 卖房文件清单

资料越完整，买家和银行越快做决定。不必一次备齐，但要知道还缺什么。

3 个月内的土地登记簿摘录（Grundbuchauszug）和地籍图（Flurkarte），核对产权人和第三部分抵押登记
带尺寸标注的户型图（bemaßte Grundrisse，所有房产的银行贷款都必需；没有的话找服务商上门测量重新制作）和建筑师盖章的居住面积计算（Wohnflächenberechnung）
有效的能源证书（Energieausweis），详见第 4 部分
独栋 / 联排：剖面图与立面图、体积计算（Raumrechnung）
公寓：分割声明（Teilungserklärung）及全部补充声明（以土地登记簿摘录为准）、分户平面图（Aufteilungsplan，车库 / 车位也需要）、共同体规约、近三年业主大会记录、决议汇编
公寓：经济计划（含维修储备金 Erhaltungsrücklage）、最近的物业费结算
出租房：租约、历次租金调整、押金情况
改造清单：按年份、项目、费用列成统计表，附发票（屋顶、窗户、暖气等）
如所在州设有建筑负担登记（Baulastenverzeichnis），取得查询结果；巴伐利亚州不设此登记

挂牌价太高，房子会在平台上“挂旧”；太低，则直接损失。定价要基于成交价，而不是别人的报价。

自售最大的风险，不是没人看房，而是谈好了价格，买家却拿不到贷款。

2026 年 7 月 29 日起，原《建筑能源法》（GEG）更名并修订为《建筑现代化法》（Gebäudemodernisierungsgesetz，GModG）。以下条文按 2026 年 10 月 29 日的现行文本核对。

卖房时须有有效的能源证书；没有则须新办（§ 80 Abs. 3 GModG）
少于 5 户、1977 年 11 月 1 日前申请建造许可的住宅，原则上需要需求型证书（Bedarfsausweis），除非已达到 1977 年保温标准
最迟在看房时出示证书或复印件（可张贴或摆放），签约后立即交给买家（§ 80 Abs. 4 GModG）
在商业媒体刊登广告时写明：证书类型、终端能源需求或消耗值、主要供暖能源，住宅还需写建成年份和能效等级（§ 87 GModG）
修法已公布自 2027 年 1 月 1 日起新签发证书的格式与广告信息将调整；在此之前签发的证书在有效期内（原则上 10 年）继续有效。刊登广告前请核对当时的条文
原 GEG 中买方在产权变更后的改造义务（原 § 47）、65% 可再生能源供暖要求（原 § 71）和旧锅炉限制（原 § 72）在 GModG 中已删除；各州仍可对可再生能源提出额外要求（§ 9 GModG）
老房出售：比较改造成本与按现状出售的价格差，再决定是否先改造

看房的目的不是“人多”，而是让合适的买家做出决定。

公证合同决定钱什么时候到账、房子什么时候交出、出了问题谁负责。

法规条文核对日期：2026-10-29。本手册为一般信息，不构成法律、税务或融资建议；具体情况请咨询公证人、税务顾问或能源顾问。