使用面积（Nutzfläche）：定义以及和居住面积的区别

使用面积（Nutzfläche，简称 NF）指建筑面积中可以按其用途使用的部分。哪些房间算使用面积、哪些不算，这篇告诉你。

要点速览

• 什么是使用面积、什么不是，由德国标准 DIN 277 规定。
• 走廊和楼梯间不算使用面积，而是交通面积（Verkehrsfläche）。
• 地下室或家务间里如果安装了设备，就不算使用面积，而算技术功能面积（TF）。

什么是使用面积，什么不是？

暖气房、设备机房或机器房等功能面积不算使用面积，交通面积也不算。交通面积包括楼梯间、入口、走廊或电梯等。能区分出哪些使用面积，由 DIN 277 标准规定。

除了建筑的使用面积，德国还有“农业使用面积”（LNF）的概念，指一个农业企业所有耕地、牧场和草地的总和。

按功能划分的使用面积类型

DIN 277 按功能把使用面积分为七类：

1. 居住和休息
2. 办公
3. 机器和手工作业、生产、实验
4. 分发和销售、仓储
5. 文化和教学、教育
6. 护理和医疗
7. 其他用途

旧版标准 DIN 277:1987 还区分主使用面积和辅助使用面积。这种划分在 2005 年修订 DIN 277 时取消了。

使用面积、居住面积和占地面积有什么区别？

使用面积指可以按用途使用的那部分面积；居住面积（Wohnfläche）则指属于一套住房或一栋房子、可以计入的所有房间面积的总和。

区别在于这些面积是“可以使用”还是“可以居住”。哪些面积算居住面积，由《居住面积条例》（WoFlV）规定。阁楼、地下室等附属房间，经营和营业用房，以及不符合建筑法规要求的房间，其面积都不算居住面积。

建筑的占地面积（Grundfläche）则指一栋建筑或建筑的一部分在地面上所占的面积，也就是建筑或房间的边界面积。

用一栋独栋房屋举例，最能说明使用面积、居住面积和占地面积的区别：

假设地下室里有一间储藏室、一间储油间、一段走廊和一个楼梯间。按《居住面积条例》，这些房间的面积都不算居住面积。按 DIN 277，储藏室算使用面积，储油间算功能面积，走廊和楼梯间算交通面积。

一览：哪个房间算什么？

说明：住房内走廊在 DIN 277 中属于交通面积，但按《居住面积条例》计入居住面积。斜顶下净高 1 至 2 米的部分按一半计入居住面积，不足 1 米不计。买房比价时，每平方米价格要按居住面积算；拿到房产资料时，最好要求对方写明面积依据。