没有自有资金也能贷款买房：怎么做

不用自有资金买公寓或房子，现实吗？答案是：可以。只要条件合适，你不必拿出一笔财产，也能从银行拿到房贷。这篇告诉你需要什么条件才能获得全额融资。

• 没有自有资金也能贷款买房，但更费事、更贵。银行不太愿意为房价加附加费用一起融资。
• 没有自有资金时，银行会收更高的利率，并仔细审查能否长期按月收回还款。想获得全额融资，申请人的财务状况应该非常好。

零自有资金房贷是什么意思？

零自有资金的房贷，是借款人不在融资中投入任何自有资金的一种房贷。也就是说，房产的全部价格和产生的附加费用都由贷款覆盖。传统上，人们期望借款人在为房子或产权公寓融资时投入一定的自有份额。

没有自有资金为房产融资，有两种方式：

• 贷款金额等于房价，这就是 100% 融资。
• 用贷款为整个购房项目融资，包括附加费用，业内称为 110% 融资。

自有资金在房贷中起什么作用？

银行通常期望借款人自己承担至少 20% 的总费用。自有资金的多少决定了所需的贷款金额，从而影响还款时产生的利息。很多人都按这条规则来做。

因为房贷利率一般随投入自有资金的多少而升降：存得越多，银行给的利率就越优惠。没有自有资金，还款和利息都会更高。尽管如此，零自有资金买房也可能是值得的。

“没有自有资金虽然可以融资，但不建议。因为银行这时往往要求更高的利率、更高的还款率和额外担保，例如昂贵的剩余债务保险或有支付能力的担保人。”

哪些算自有资金？

• 储蓄账户、活期理财账户或定期存款的余额
• 股票和投资基金
• 固定收益证券，例如债券
• 可以配贷的住房储蓄合同
• 人寿保险的退保价值和到期给付
• 赠与的钱
• 硬币、画作、古董或贵金属
• Riester 养老金或住房 Riester 的余额
• 资产积累补贴（vermögenswirksame Leistungen），即雇主的额外福利
• （建设）用地

100% 融资：只为房价融资

相当多的银行可以为你的购房项目提供接近 100% 的融资。这种贷款只借相当于房价的钱，实际中往往不到房价的 100%，还要看银行把你的房产估值多少。

你只能拿到所谓的抵押率（Beleihungsauslauf）范围内的贷款，即银行融资的百分比份额。银行对房产估值多少，决定了你的贷款上限。也可能出现银行认为你的房价过高的情况。100% 融资时，附加费用由你自己承担。

110% 融资：没有财产的全额融资

拿到 110% 融资，也就是真正的全额融资，要难得多，主要是因为附加费用：附加费用没有对应的价值。这种融资可能很复杂，在以下情况下有可能：

• 你收入高、信用好。
• 你通过几家金融机构融资。
• 你愿意接受高利率。

110% 融资时，你先要在一家银行为部分房价申请“普通”房贷，这笔贷款以房产作担保。另外还要在另一家银行借第二笔贷款，即所谓的次级贷款（Nachrangdarlehen），用这笔钱支付其余房价和附加费用。

但要小心：如果付不起次级贷款的月供，你的理想住房会被强制拍卖。此外，次级贷款比普通贷款贵得多。次级贷款的金额取决于第一家银行批给你多少。

为什么银行不愿意为附加费用融资

附加费用没有对应的价值。大多数银行希望借款人最好用自有资金支付附加费用。如果你通过一家银行为房价融资、通过另一家金融机构为附加费用融资，要清楚次级贷款可能产生额外的、通常很高的利息。

可能产生的附加费用

• 房产交易税：购买土地或房产时征收的税，税率各州不同。
• 融资成本：融资过程中产生的费用，例如利息或签约费。
• 公证费：在德国，房产交易依法必须经过公证。
• 土地登记费：登记土地登记簿要收费，各地不同。
• 建房附加费用：建筑许可、土地开发、水电接入以及建房所需的其他工程和审批费用。
• 翻修和改造费用：视房子状况，可能需要翻修或改造。

零自有资金融资：利率会是多少？

利息是房贷中重要的成本项。零自有资金融资违约风险更高，银行通过加息让借款人为此买单。投入的自有资金越少，加价越高。

原因是：这部分融资没有房产价值覆盖，银行等于是要求一笔风险溢价。如果融资失败、房子被强制拍卖，拍卖所得可能低于剩余债务，银行就要核销部分债权。

下面是一个模型计算：零自有资金的房贷（情况 2）和投入 10 万欧元自有资金的贷款（情况 1）比较。两种情况房价都是 25 万欧元（含附加费用），贷款都要在 30 年内还清。

这只是模型计算，很多情况下零自有资金融资的总负担更高。有些银行要求至少 2% 的还款率，有些甚至要求 3%。按 3% 的还款率，例子里的月供会升到 1,742 欧元。

谁会提供零自有资金贷款？

传统上，银行和抵押贷款机构是房贷的首选。甚至有银行为没有自有资金的买家提供专门的融资项目。除传统银行外，还有这些选择：

• 合作银行：以会员需求为导向，常为买房提供个性化方案。条件因行而异，建议比较报价。
• 在线房贷平台：现在也有不少在线房贷机构，往往为借款人提供更多选择。有些愿意提供零自有资金贷款，尤其是借款人信用扎实时。
• 住房储蓄银行（Bausparkasse）：专门发放住房储蓄贷款。住房储蓄合同可以用来积攒自有资金，再用于房贷。在合同里存够钱后，可以申请住房储蓄贷款支持购房。

银行以外的选择

一些联邦州提供国家资助项目，支持零自有资金买房，但通常不在德国最热门的地区。通过这些项目可以获得低息贷款、补贴或其他财务激励。了解你所在地区有哪些国家支持措施。

其他融资方案还有：

• 私人投资者或信用合作社的贷款。但要注意：一定要核实放贷人是否可靠。
• 通过亲友，或通过众筹向陌生人筹资：你“推介”自己的买房项目，请大家出资。
• 租购（Mietkauf）：相当于租房合同和买房的结合。合同期内你付租金，其中一部分算作以后买房的还款。

房产估值

对待售房产的估值，挂牌价和银行估值之间可能差别很大。房价上涨时，房子挂牌价偏高很常见。关键是银行怎样评估你的理想房产，评估金额决定了你的贷款上限。银行评估房产时考虑以下因素和步骤：

• 实地查看：独立鉴定师会查看房子，确定当前状况和总体价值，考虑土地大小、建筑状况、建筑质量、装修和翻修需求。
• 与类似房产比较：鉴定师把房子和周边过去成交的类似房产比较，这叫比较价值法，有助于确定市场价值。
• 地段评估：地段是估值的关键因素。热门或正在兴起的地区的房产，通常比地段较差的类似房产市场价值更高。
• 房地产市场分析：银行分析当前市场，考虑供需趋势，这可能影响房产的市场价值。
• 建筑和维护质量：建筑状况和施工质量是重要标准，保养良好的房子通常价值更高。
• 翻修需求：房子需要大规模翻修时，会计入估值，鉴定师会估算必要维修和现代化的费用。
• 法律和城市规划方面：也会审查建筑许可、是否遵守当地建筑规定等。

谁能拿到零自有资金房贷

常常是想要自己家的年轻家庭，他们一般还没攒下多少自有资金。也有人多年付着高房租，更愿意把钱投到自有住房上。对于有存款、但不想或不能提前解除长期投资的借款人，零自有资金融资也可能值得。

但银行很少批准全额融资，即 110% 融资。有些借款人更受银行青睐：

• 有无期限劳动合同、收入固定且尽可能高，肯定有利。
• 公务员或在公共部门工作的人，获得全额融资的可能性更高。
• 你应该尽量没有债务。一笔还在还的分期贷款（例如车贷）不一定会成为零自有资金融资的障碍。这时你要让银行相信，尽管有分期贷款，你的信用仍然良好，可以用信用报告来证明。
• 自由职业者和收入较低的职业群体更有可能拿到 100% 融资：想从银行贷款，他们至少应该能自己承担买房的附加费用。

零自有资金房贷可能有哪些好处

在低利率时期，零自有资金房贷可能有吸引力。下面两个计算示例说明，在低利率环境下，零自有资金房贷甚至可能更有利。

假设一套产权公寓价格 10 万欧元。买家 1 没有自有资金，但利率水平较低：

另一个人（买家 2）先攒自有资金。公寓仍然是 10 万欧元，只是利率水平上升了：

对比可见，更高的贷款利率吞掉了攒下的自有资金。月供相同，买家 2 虽然贷款更少，十年后的剩余债务却更高。也就是说，在房贷利率低的时候，零自有资金贷款相比之下反而更划算。

为什么要关注房贷利率

低利率时期，零自有资金买房是值得的。一边等、一边攒钱，却不关注利率的人，可能冒着以较差利率条件买房的风险。如上例所示，在合适的时候贷款，零自有资金融资甚至可能更便宜，而合适的时候就是房贷利率低的阶段。

得益于低利率，零自有资金买房总体上甚至可能更便宜。无论有没有自有资金，买房时都建议关注房贷利率，利率对房贷总成本影响很大。

零自有资金房贷的利弊

零自有资金融资的负面因素更多。利弊清单里没有考虑心理上的后果：你背着一大笔债，不能承受任何收入中断，这可能带来巨大压力。失业、生病或其他变故，都可能很快导致收入减少。最坏的情况下，银行会解除贷款合同，强制拍卖房子。

怎样规避这些缺点

一开始就选择高的初始还款率，可以规避零自有资金融资的缺点。这样月负担虽然更高（下面的例子显示可能高出不少），但你可以通过还款在事后“补建”自有资金。只有还款比例明显高于平均，才能事后补上缺失的资本缓冲。

零自有资金房贷：要注意这些

考虑零自有资金房贷时，应该牢记以下几点：

• 做家庭收支计算：仔细考虑你能承受多大的财务负担，实事求是地评估情况，弄清可能的月供。
• 选择合适的贷款类型：等额本息贷款（Annuitätendarlehen）最稳妥，整个期限内月供不变，便于规划。
• 用定期寿险作保障：房贷要持续很多年，做好相应保障是有意义的。定期寿险等保险可以为贷款提供保障，万一发生意外由保险承担还款，后人不用背负债务。
• 低利率时选长固定利率期：利率特别低时，适合选择长的固定利率期，多年享受低利率、省钱。如果十年后利率更低，可以行使特别解约权。
• 自己承担附加费用：最好把全额融资和 100% 融资都算一遍。自己承担购房附加费用，往往能省下很多钱。

总结：零自有资金房贷，可行但有风险

零自有资金房贷是可行的，但伴随着风险。最好你满足借款人的条件：信用良好，有无期限劳动合同，甚至是公务员，此外净收入高于平均。房子本身也很重要：地段好吗？借款人不投入自有资金时，银行更愿意为好地段的优质房产融资。

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