德国房贷流程：买房融资的 16 个步骤

买公寓或买房到底是怎样的流程？什么时候会遇到什么，要考虑哪些事？从盘点家底到搬家，中间是这些步骤：

• 买房之前，应该清楚自己能负担多少；一份初步的融资确认能让购房变得现实。
• 从购房报价、公证到交钥匙，买房有固定的流程，你可以一步步规划。
• 选对贷款，可以省下几千欧元。

起点：算清能买多贵（第 1–4 步）

1. 算清自有资金：一切从盘点家底开始：你能为融资投入多少自有资金？自有资金包括存款、住房储蓄合同、继承的财产或证券等。经验法则：自有资金至少应覆盖购房附加费用，通常为房价的 15% 到 20%（巴伐利亚等交易税较低的州约 10% 起）。重要的是：这笔自有资金必须能在短期内动用。
2. 算出最高月供：接下来看财务空间：把收入和支出对照，算出每月最高能承受多少月供。每月要留出足够大的缓冲，应对计划外的支出。
3. 确定可贷金额：根据可承受的月供、当前利率和还款率，推算出你能贷到的金额。
4. 设定购房上限：把自有资金和贷款金额加起来，就是你的购房上限。再从中减去房产交易税、公证费和其他可能的附加费用，结果就是你能接受的最高房价。

初步筛选房子（第 5–8 步）

5. 看房：对房源做初步筛选，然后去实地看房。
6. 核算翻修费用：较老的公寓或房子可能还有翻修费用，要在融资计划里考虑进去。
7. 索取融资报价：向银行或贷款顾问索取融资报价。
8. 核查资助项目：在融资咨询中，你也会了解到可以利用哪些资助。KfW 或各州的资助银行在很多情况下提供低息资助贷款。

选定房子（第 9–16 步）

9. 选定公寓或房子：找到合适的房子了？恭喜！现在一定要再做一次最终看房，不要漏掉可能的缺陷。如果发现缺陷，可以在议价时作为理由，压低房价。
10. 约公证时间：和卖方就房价达成一致后，就可以约公证时间。你将在公证处签署公寓或房子的购房合同。
11. 比较报价并谈判：仔细看所有融资报价，想想哪个最适合你和你的需求。HARVEST 的贷款顾问也乐意帮你。在谈判中，条件往往还能再改善。
12. 拿到融资确认：公证之前一定要拿到融资确认（Finanzierungsbestätigung）。这样你向卖方表明融资有保障，对方可以放心卖给你。注意：融资确认和公证日期之间不要隔太久，否则银行可能按当时的利率调整条件。
13. 公证：签署购房合同。
14. 签贷款合同：签完购房合同，接下来是第二份大合同：把购房合同相关的所需材料交给银行，签署贷款合同。
15. 登记土地债务：银行登记土地债务（Grundschuld），作为房贷的担保，从而取得对所融资房产的抵押权。
16. 支付房款、银行放款：在约定日期，贷款发放。连同你转账的自有资金，房款就付清了。接着还要支付附加费用。对你来说，开始还月供，当然也开始入住自己的家。

目标达成！你现在是业主了。

我能买多贵的房子？

买房之前，所有有意购房的人都会问：“我的房子可以多贵？”先算清自己的财务空间。HARVEST 的房贷团队可以免费帮你测算，并比较多家银行的方案。