房产税（Grundsteuer）简单讲：从申报到改革

无论是自住房、多户住宅还是空地，所有业主都必须交房产税（Grundsteuer）。这项税针对什么征收、怎么计算、为什么隔几年就要改革一次？这篇简明易懂地讲给你听。

• 房产税是对各类房产和地产每年征收的税，法律依据是《房产税法》（GrStG）。
• 从 2025 年起，房产税的计算方法变了。
• 对房产税通知书有异议：可以检查是否具备降低房产税的条件。

定义：什么是房产税？

原则上，德国所有土地和房产的业主都必须交房产税。这适用于私人业主，也适用于商业业主，甚至公共部门。即使是未建房的空地，只要不作农林业用地，也要交房产税。无论你住在自己的房子里、出租一栋多户住宅，还是拥有一块空地，都有义务交房产税。

《房产税法》是征收房产税的法律依据。《基本法》第 28 条第 2 款第 3 句也相关：它赋予市镇确定征收倍率（Hebesatz）的权利，把房产税作为财政来源。市镇用这笔税为公共支出融资，例如修建和维护道路、学校或绿地。

要自己计算房产税，以下三个数值很重要：

• 房产税价值（Grundsteuerwert，自 2025 年起）
• 税基率（Steuermesszahl，法律规定）
• 征收倍率（Hebesatz，由城市或市镇各自确定）

出租的房产，杂费里也可以包括房产税。房东可以通过杂费把这笔税分摊给租客，但前提是租房合同里约定了相应条款。

“业主应关注房产税改革，以免对税负的变化感到意外或吃惊。”

房产税改革：有什么变化？

现行的房产税改革自 2025 年起生效，要求对所有土地和房产重新评估。

最重要的变化一览：

• 重新评估：所有土地和房产都按当前价值重新评估，以实现更公平的征税。
• 不同的模式：除了联邦模式，还有各州自己的模式来规定房产税的计算。例如巴伐利亚采用纯面积模式。

为了不错过关于房产税改革的通知，应定期查看联邦财政部的相关页面。

联邦财政法院已判决：房产税改革符合宪法

位于慕尼黑的联邦财政法院驳回了北莱茵-威斯特法伦、柏林和萨克森业主的起诉。他们起诉的是房产税改革，具体是新房产税评估中的联邦模式。此前各州财政法院有两千多起诉讼，数万公民对房产税通知书提出异议，相关程序在联邦财政法院判决前都被暂停。

原告现在打算向联邦宪法法院起诉。联邦模式的评估规则暂时继续有效，因此已经发出的通知书是合法的。最终只有联邦宪法法院才能宣布一部法律违宪。

各联邦州的房产税

通过 2025 年的改革，各联邦州在房产税的设计上有了更多空间。下表显示 2025 年起各州的房产税模式：

房产税为什么总在改革

房产税是德国市镇最重要的收入来源之一，为学校、修路或绿地养护等基本任务提供资金。尽管地位核心，房产税却一直是个“长期工地”，原因如下：

过时的评估模式

2025 年之前，房产税以“统一价值”（Einheitswert）为基础计算，这些价值在西部各州最后一次确定是在 1964 年，在东部各州甚至是 1935 年，早已不能反映当前市场。联邦宪法法院在 2018 年宣布这一体系违宪，并设定了改革期限。从那以后新模式投入使用，但这些模式也在接受观察。定期重新评估可以确保房产税与当前市场相适应。未来几年是否还需要再次全面改革，目前无法预测，这取决于未来的政治发展、法律要求和经济环境。

想了解最新信息，建议关注联邦财政部和各州财政部门的公告。

地区差异和联邦制

通过“开放条款”，各联邦州可以制定自己的房产税计算模式。这带来了五花八门的计算方法，从联邦模式到巴伐利亚的面积模式、汉堡的居住地段模式等个别模式。这种多样性一方面带来因地制宜的方案，另一方面也带来不断调整的需要。

不断变化的市场

房价和地价参考值不断变化，地区差别往往很大。尤其在大都市区，价值快速上涨，而农村地区停滞或下降。基于当前市场价值的房产税必须定期调整，才能保持公平。

法律上的挑战

房产税经常受到法律审查。一些模式，例如巴伐利亚的面积模式，因为不考虑市场价值而受到批评，可能再次被诉诸法院。这带来不确定性，也可能引发新的改革。

所在市镇提高征收倍率时，房产税会增加。业主变更不会导致房产税增加，但扩建或加建可能导致更高的税。

关于房产税，我会收到哪些通知书？

房产税方面你可能收到几份通知书，每份都有特定的作用，告诉你计算和缴纳房产税的不同方面。

1. 税基额通知书（Grundsteuermessbescheid）

• 谁发出？税务局。
• 内容是什么？告诉你房产税税基额，它根据土地面积、地价参考值和税基率等因素算出，是最终计算房产税的核心依据。
• 要知道：这份通知书仅供告知，并会转给市镇。如果信息有误，你可以对税基额通知书提出异议。

2. 房产税通知书（Grundsteuerbescheid）

• 谁发出？土地所在的市镇或城市。
• 内容是什么？确定你要交的房产税最终金额，计算方法是用税务局通知书上的税基额乘以你所在市镇的征收倍率。
• 要知道：房产税通知书还写明缴款期限和市镇的银行账户。即使提出异议，也必须按期缴税。

3. 发生变化时的通知书

某些情况下你还可能收到其他通知书：

• 变更通知书：事后更正错误或调整数值时，你会收到新的税基额通知书或房产税通知书。
• 价值认定通知书（改革时，Feststellungsbescheid / Grundsteuerwertbescheid）：记录房产税改革后的新土地价值，作为今后计税的依据。

请检查税基额通知书和房产税通知书是否正确，因为这些文件中的错误会直接影响最终税额。重要的是：两份通知书如有错误，都可以在期限内提出异议（通常为收到后一个月内）。

房产税：什么时候需要鉴定报告？

如果你想对房产税金额提出异议，质疑通知书里确定的土地价值、建筑面积或其他评估依据，一份由认证专业人士出具的鉴定报告可能是必要的或有帮助的。以下是最常见的需要鉴定报告的情况：

对地价参考值有争议时

• 如果你认为通知书里的地价参考值不正确，可以请鉴定师出具报告。
• 这类报告例如由公开任命并宣誓的鉴定师，或持 ISO 17024 认证的专业人士出具，记录对你土地的实际评估。

面积计算有出入时

• 如果通知书里的土地或居住面积有误，鉴定报告有助于确定准确尺寸。
• 面积测量错误或记录不准确时可能出现这种情况，尤其是老建筑或边界不清时。

用途分类错误时

• 如果用途（例如居住、商业、空地）被错误分类，鉴定报告可以证明实际情况。
• 这一点尤其重要，因为用途对税基率影响很大。

土地情况复杂时

• 商业房产、混合用途房产（例如住宅商业楼）或空地的评估可能很复杂，鉴定报告可以客观澄清具体情况。

政府部门或法院要求时

• 有些情况下会正式要求鉴定报告，例如争议诉诸法院时。
• 由认证专业人士出具的报告认可度更高。

快速判断：要不要鉴定报告？

以下情况鉴定报告是有意义的：

• 争议金额高（例如昂贵的房产或大块土地）。
• 通知书里的错误不能通过查阅资料或文件简单澄清。
• 你需要有充分依据的论点来提出异议或起诉。

费用取决于案件的复杂程度、土地或建筑大小以及当地收费标准。

什么时候拥有房产也不用交房产税？

有些情况下可以免交房产税，主要是把地产用于慈善和公共目的时。私人一般不能免税。

以下情况不交房产税：

• 公共部门的地产
• 联邦铁路资产用于行政目的的地产
• 宗教团体的地产
• 科研、教学或医疗机构的地产
• 服务于慈善目的（例如基金会运营）的土地
• 文物保护建筑在一定条件下可以减免

作为房东，如果出现租金损失、当地住房需求不足，或火灾、水灾损害影响出租物业，你可以向市镇申请暂时减免房产税。减免多少取决于具体情况：例如租金收入比房产的毛收益少一半以上，减免 25%；房产完全没有收益，减免 50%。

房产税金额什么时候会变？

房产税在 2025 年大改革后重新计算。此外，房产税金额什么时候、为什么还会变？最重要的原因有：

1. 市镇调整征收倍率

改革后，各市镇自定的征收倍率仍是房产税最大的杠杆。市镇改变这个数值，例如为了增加收入，你的房产税就可能升高或降低。财政紧张或增长强劲的市镇调整征收倍率更频繁。

2. 土地发生变化

如果你的土地或建筑没有变化，税额会保持稳定。但是：

• 新建或扩建，例如加建或加层，可能增加房产税。
• 用途变化（例如从住宅变为商业）也会有影响。

3. 更正错误

如果 2025 年改革中面积、用途或评估出现错误，而你在之后（例如 2026 年或 2028 年）才申请更正，房产税金额会追溯或向后发生变化。

4. 地区性评估调整

虽然土地价值在 2025 年改革时已更新，但地区市场变化可能在未来几年需要再次调整，尤其是在快速增长或萎缩的地区。

5. 法律修改

改革之后就是下一次改革之前：改革后房产税也不是固定不变的。如果联邦或各州决定根据市场变化调整计算依据或税基率，你的税额也可能变化。