租房交接记录（Wohnungsübergabeprotokoll）：模板和建议

搬出时需要，搬入时也需要：住房交接记录。为了稳妥，可以使用模板。在交接记录里，你记录房子的缺陷，以证明哪些损坏在你入住前就已存在、哪些由你负责。

• 出租房的交接记录是对租客的法律保障，退租时会影响押金能否退还。
• 用一份交接记录模板，有助于想到所有要点：打印出来，逐项填写即可。

为什么要做住房交接记录？

租客和房东为维修、能源费用或交出的钥匙数量发生争执，多半是因为双方责任不清。一份有说服力的住房交接记录（也叫验收记录，Abnahmeprotokoll）可以预防这类冲突。虽然没有任何法律规定必须做，但租客和房东在入住和退租时都应坚持做。

“住房交接记录对于在入住和退租时合法地记录房屋状态至关重要，发生争议时，交接记录可以成为重要的证据。”

什么时候需要交接记录？

做记录的合适时间是入住和退租时，而且是在所有家具都已搬空、各项装修工作都已完成之后。

如果房东对做记录不感兴趣，租客也可以自己保护自己：和一位中立的见证人一起做一份验收记录。和前任租客聊一聊也很有帮助，例如了解房子的隐藏缺陷。

交接记录为什么对租客重要？

住房交接记录对租客来说必不可少，原因有几个：

• 保存房屋状态的证据：交接记录准确记录入住和退租时的房屋状态，写明有没有、有哪些缺陷或损坏。这能保护租客不为已有的损坏负责。
• 清楚透明：租客和房东都清楚约定了什么，可以避免误会。
• 发生争议时的依据：发生争议时，例如关于押金退还，交接记录可以作为重要证据，帮助支持或反驳请求。
• 避免事后索赔：一份详细的记录可以防止房东在租客搬走后，为入住时就已存在的所谓损坏或缺陷提出索赔。

交接记录为什么对房东重要？

对房东来说，住房交接记录同样重要。房东应坚持做交接记录的理由：

• 保存房屋状态的证据：记录入住和退租时房屋的准确状态和已有的缺陷或损坏，保护房东不为交接时明显不存在的后来损坏负责。
• 与租客发生争议时的依据：例如关于押金退还的争议，交接记录可以作为重要证据，帮助房东支持对租期内产生损坏的赔偿请求。
• 记录缺陷：交接时发现的缺陷可以写进记录，房东可以在约定期限内修好，或相应调整租金。
• 爱护房产：租客知道退租时房屋状态会被记录，就会更爱护房子，有助于房产长期保值。

住房交接记录：必须记下什么

一起查看房子时，租客和房东应留足时间，检查房子的每个角落，把可能的损坏写进记录。除了双方姓名，还应写下其他在场人员的个人信息，以及地点、时间和日期。另外建议在记录里写下：

• 水表、暖气片和电表的读数
• 出现的缺陷（最好用照片记录）
• 交给房东的钥匙数量（例如大门、房门、地下室、信箱、阁楼、洗衣房、院门等）
• 墙面的粉刷和墙纸状况
• 所有电器、线路、水龙头、淋浴、马桶冲水和暖气片是否正常
• 窗户、门和锁的状况
• 地毯、木地板和瓷砖的状况
• 可能的缺陷，例如发霉
• 如果是入住，建议请律师低价审核一下租房合同

搬进新房时，房东应就待做的装修或维修给出书面承诺。退租时，最好从租房合同里查清房子要以什么状态交回。

住房交接记录的好处

入住时用一份交接记录，可以省去很多麻烦，无论是在租期内还是以后退租时。如果你之前看房时漏看了缺陷，这时还有机会发现，并要求房东维修。

可能的缺陷应写进记录。另外，租客要注意在记录里注明保留瑕疵担保权利，否则例如可能因损坏而无法减租。

对新租客来说，住房交接记录还有一个重要作用：房东不能在租客退租时声称记录里写明的损坏是在租期内产生的，从而让租客负责。

怎样准备退租交接？

为了让交接顺利，各方应事先弄清租客必须做哪些装修性维修（Schönheitsreparaturen）。租房合同里有有效约定时，退租时租客的义务通常包括：

• 粉刷墙面和天花板、贴墙纸
• 油漆地面
• 油漆暖气片和暖气管
• 油漆室内门、外门内侧和窗户内侧
• 油漆踢脚线和明装管线
• 封补膨胀螺丝孔和钻孔

选颜色时应始终选中性色。退租前最后的粉刷和贴墙纸工作，租客最好选白色。交接前做好这些装修性维修，一般就可以顺利交接、不被挑毛病。

如果房东要求做更多装修性维修，应先和租房合同里的约定对照。合同里没有明确写到的措施，租客没有义务去做。注意：很多合同里的装修条款在法律上是无效的，例如入住时房子本身没有翻新，或者规定了死板的固定周期。拿不准时，先咨询租客协会。

以下工作不属于常规的装修性维修：

• 打磨和封蜡木地板
• 更换入住前就有的地毯
• 打磨、打底和油漆壁柜
• 油漆阳台和露台一侧的窗户外侧
• 修补窗户的油灰
• 翻新地下室
• 粉刷公共空间和使用面积
• 消除有证据（按入住交接记录）表明并非租客造成的损坏

交接当天怎么进行

最终交接的日子，租客要和房东或物业管理人约一个确定的时间。一起在房子里走一遍很重要，这样租客才能尽快拿回入住时交的押金。如果验收记录里没有记录缺陷，退押金通常就没有障碍了。房东可能只会为尚未结算的运营费用暂扣一部分余款。

对较小的损坏，例如走廊地板上的轻微划痕，可以协商并主张这属于正常磨损。如果分歧不能当场解决，应在交接记录里写下双方不同的立场。事先准备好一份记录模板。交接当天最好早点到房子里，再检查一次房子是否状态合适：

• 真的清空了吗？
• 干净吗？
• 所有窗户都关好了吗？
• 所有燃气和水龙头都拧紧了吗？

一切妥当后，取下门上和信箱上的名牌，最后取一次邮件。如果约在晚上，到时应该还装着几盏灯，才能看清房子的状态。

租期内丢失一把或几把钥匙的情况时有发生。这时钥匙有被第三方滥用的风险，所以立即更换门锁系统符合房东和租客双方的利益。

如果是租客的过错，费用由租客独自承担。即使已经为丢失的钥匙配了备用钥匙，也不能免除付款义务。

有交接记录还是出现损坏怎么办？

即使双方一起做了交接并有交接记录，租客入住后仍可能发现之前没注意到的其他缺陷。虽然这些缺陷没写在交接记录里，但情况严重时，租客有权要求房东修复。尤其是可能的发霉、暖气故障和管线故障，往往在搬进新房后才发现。

房东必须自费修复这些损坏，因为法律要求他们把房子保持在合同约定的状态。相反，较小的损坏，例如碎裂的瓷砖或划花的拼花地板，如果交接记录里没写，就必须接受。这类外观上的瑕疵并不影响房子的合同约定状态。

买房时的交接记录

买卖房子时，交接记录也很重要。房屋交接一般在付清房款后进行，个别情况下在签约后就进行，例如买家想开始翻修时。

和出租房的交接记录一样，房屋交接记录也应写下所有缺陷，包括建筑缺陷和设施缺陷。钥匙数量、所有表计读数，以及必要时燃油罐的油位也要检查。作为交接记录的补充，买房时还应把保修凭证、送货单或发票等重要资料交给新业主。

买房时的交接记录可以用出租房的验收记录做模板，必要时补充其他内容。例如，写明原业主把杂费付到了什么时候，是很有意义的。详细方法见《房屋交接记录》。