减租（Mietminderung）2026：租客和房东都要知道的事

发霉、暖气坏了、水损，都可能是减租的理由。根据《民法典》第 536 条，租客有权减租，但必须遵守法律规定。如果你的房子发霉、暖气不工作或家里出现水损，应该立即报告。减租时还要注意什么，看这篇。

• 减租的法律规定在《民法典》第 536 条。例如，你必须先把缺陷通知房东、设定期限，而且期限已过，才能减租。
• 只有在期限届满到缺陷修好之间，才可以减租。

发霉、暖气故障和孩子吵闹：能减租吗？

先说好消息：法律允许租客在出现某些缺陷时减少租金。但这只适用于明确界定的缺陷。例如，你不能因为不喜欢浴室的瓷砖就减租。减租必须有正当理由。最常见的理由有：

发霉

房子里发霉，可能危害你和所有住户的健康。因此，如果霉菌有害健康，就属于严重缺陷。发霉时，租客必须能证明霉菌不是自己的行为（例如通风不足）造成的，而是由建筑缺陷或其他属于房东责任范围的原因造成的。

暖气故障

冬天，正常运转的暖气是必不可少的。暖气坏了会严重影响居住舒适度，所以暖气长时间故障时，可以合理地大幅减租。

孩子吵闹

尤其在家庭多的住宅区，你必须容忍孩子的吵闹。只有在例外情况下，孩子的叫喊和喧闹才能成为减租理由，例如噪音极端且持续不断，或者因建筑缺陷（如隔音不足）而被放大。不过这方面的判例差别很大，往往取决于个案的具体情况。

来自幼儿园和儿童游乐场的噪音虽然可能很吵，但不是减租理由，这是法律明确规定的：《联邦排放控制法》第 22 条第 1a 款规定，幼儿园、儿童游乐场及类似设施产生的噪音不属于“有害影响”。

施工噪音

如果房子附近有工地、施工噪音大到严重打扰你，可能成为减租理由。尤其是你没有及时得知施工、或施工持续时间出乎意料地长时。

水损

因渗水造成的损坏，例如潮湿的墙壁或天花板，可能导致发霉，当然可以减租。

设备损坏或缺失

如果房屋的重要设施，例如电梯、卫浴设备或电路，长期不能使用，也可以成为减租理由。

垃圾清运不足

垃圾清运出了问题？如果因此造成不卫生、危害健康的状况，也可以成为减租理由。

减租的法律依据

德国减租的法律依据规定在《民法典》（BGB）中，最重要的是第 536 条：

因物的瑕疵和权利瑕疵减租（§ 536 BGB）：这是关于减租最重要的条文。它规定，如果租住的房屋或楼房存在损坏或其他缺陷，原则上可以减少租金。前提是存在一个使“合同约定的使用”无法实现（或受到影响）的缺陷。

第 536 条第 1 款的原文是：“租赁物在交付给承租人时有瑕疵，使其不适于或降低其适于合同约定的使用，或者在租赁期间出现此类瑕疵，承租人在适用性丧失或降低期间，免除相应数额的租金支付义务。”

关于减租，你还应该知道以下条文：

1. § 536a BGB：承租人的损害赔偿和费用补偿请求权

这一条规定，房东不修复缺陷时，租客可以要求损害赔偿和费用补偿。但前提是你已经把缺陷通知房东，并设定了修复期限。

第 536a 条第 1 款规定：“出租人对瑕疵负有责任，或者在消除瑕疵方面陷于迟延的，承租人除第 536 条规定的权利外，还可以要求损害赔偿。”

2. § 536b BGB：承租人在订约或受领时知道瑕疵

这一条说明什么时候不能减租。例如，如果你在签约时就知道缺陷，或者因重大过失而不知道，就不能减租。“重大过失”是一个法律概念，在这里指租客以特别不小心或轻率的方式忽视了租赁物的缺陷。典型例子是：租客看房时没有注意到明显、一眼就能看出的缺陷。

第 536b 条原文：“承租人在订立合同时知道瑕疵的，不享有第 536 条规定的权利。承租人因重大过失而不知道瑕疵的，只有在出租人恶意隐瞒瑕疵时，才能主张这些权利。”

3. § 536c BGB：承租人对瑕疵的通知义务

作为租客，你有义务立即把缺陷通知房东，这也是法律规定的。如果不通知，由此产生的损害由你负责。

第 536c 条第 1 款写道：“承租人发现租赁物有瑕疵，或者需要采取措施保护租赁物免受未预见的危险的，应立即通知出租人。”

德国法院的判例对上述条文形成了许多具体案例和解释。例如，关于某些缺陷对应多少减租比例才合适，有大量判例。

什么时候不能减租？

当然，你不能因为不喜欢邻居家的门垫就减租。只有出现严重缺陷时才能减租：缺陷、损坏或故障必须严重到房子无法按约定居住或使用。邻居门垫的品味或美观不构成这样的严重缺陷。主观感受或轻微的不便，一般都不能成为减租理由。

即使损坏足够严重，你也可能犯法律上的错误，失去减租的机会。如上所述，如果你签租房合同时就知道缺陷，或者因过失忽视了损坏，就没有机会减租。有些情况下，租客拖欠租金也可能导致他暂时不能主张减租，直到欠款付清为止。

“减租是租赁法里的核心工具，不会因为鸡毛蒜皮的小事就减租。要想成功减租，必须依法进行。”

怎样合法地减租？

首先你必须把房屋缺陷通知房东。及时、规范的缺陷通知是主张减租的前提。按以下步骤合法地减租：

1. 写缺陷通知：记录缺陷并详细描述。拍照、录像，记下缺陷出现的日期。无论是暖气故障还是发霉，都必须书面通知房东。
2. 设定期限并预告减租：缺陷通知里必须设定一个期限，通常是 14 天，房东有 14 天时间修复。书面告知房东，如果缺陷没修好，你打算减租；写明减租比例和起始时间，并根据缺陷的严重程度说明减租比例的理由。
3. 确保缺陷通知送达：信写得再好，没送到房东手里也没用。可以这样确保送达：

• 挂号信带回执（Einschreiben mit Rückschein）：到邮局寄挂号信带回执。你会拿到一张带追踪号的收据，收件人收到后还会有确认。
• 投递挂号信（Einschreiben Einwurf）：邮局直接把信投进收件人的信箱，你会拿到寄件凭证作为证明。
• 亲手交付：亲自把信交给对方，请对方书面确认收到，最好让收件人在信的复印件上签字。
• 快递送达：也可以用快递服务，对方会提供送达确认。

只有在给了房东修复缺陷的机会之后，你才可以减租。只有房东没有回应或没有修好缺陷时，才能减租。

房东可以拒绝减租吗？

当然可以拒绝，尤其是减租在法律上没有道理时。如果房东拒绝减租，而你认为自己有理，应该先寻求法律咨询，必要时通过法院解决。这时，对缺陷和与房东往来信件的详细记录非常有帮助。

房东在以下情况一定会拒绝：

• 缺陷不严重，只轻微影响租赁物的使用。
• 租客签约时就知道缺陷，或因重大过失而不知道。
• 缺陷是租客自己造成的；租客的行为阻碍或妨碍修复缺陷时也一样。
• 没有通知缺陷，也没给房东修复的机会。
• 租客拖欠租金又主张减租，法律上可能变得复杂。
• 减租没有按规定预告。任意或过度的、事先不通知的减租，肯定会被拒绝。

早在交房时，就要仔细检查可能的缺陷，并写进住房交接记录。这样以后减租时，必要时可以证明缺陷是后来才出现的。

最多能减多少租？

你可以少付多少？减租的幅度取决于缺陷的严重程度和持续时间。法律没有规定固定的百分比，法院通常参考判例中的类似案例。以下是一些例子：

发霉的减租

墙上和天花板的霉斑是美观问题，也常常是健康问题。霉菌可能引起过敏甚至中毒。如果存在建筑缺陷，例如屋顶漏水，房东必须对损害负责，并清除房子里的霉菌。在处理完毕之前，你可以因发霉减租 15% 到 20%。霉菌大面积蔓延时，法院也曾批准过 50% 的减租。

热水故障的减租

温水或冷水是减租的典型理由。根据水有多凉、加热要多久，可以因热水故障减租。如果冬天整套房子都没有热水，租客甚至可以减租高达 70%。但根据汉堡州法院的一项判决，只有水温始终低于 40 度时才可以。

暖气故障的减租

尤其天冷时，暖气故障不只是烦人，还可能带来健康风险，因为墙上会积聚湿气，进而发霉。法院已确认过最高 20% 的减租比例。如果因为没有暖气房子甚至无法居住，你可以因暖气故障减租高达 100%。

水损的减租

非租客造成的大面积水损，通常可以减租 25% 到 30%。房子无法使用时，最高可以减 100%。持续运转的干燥机发出的扰人噪音，也可以作为水损减租的理由。此外，房子暂时不能住时，房东可能还要承担酒店费用。

施工噪音的减租

根据联邦最高法院 2020 年的一项判决（案号 VIII ZR 31/18），因施工噪音减租变得困难得多。按照这项判决，如果连房东自己对邻近地块的施工噪音都没有法律上的抵制手段，原则上租客就无权减租。租客要因施工噪音减租，必须证明噪音负担并非轻微或当地常见，并且超过法定限值。在拿出这些证据的案件中，法院给予租客 6% 到 25% 的减租。

对于较小的缺陷，法院常根据《民事诉讼法》第 287 条进行估算。由于估算值很难复核，法院常参考减租表，依据类似案例确定允许的减租幅度。

怎样计算减租金额？

计算减租金额，首先要记录并详细描述缺陷，然后评估缺陷对房屋使用的影响有多大，由此确定百分比。判例中的一些例子：

• 发霉：10% 至 20%
• 冬季暖气故障：50% 至 100%
• 噪音干扰：10% 至 30%
• 较高楼层的电梯故障：10% 至 20%

假设你在浴室发现发霉，判例显示减租 20% 是合适的，你就可以自己算出减租金额。

计算示例：

• 每月暖租（Bruttomiete）1,000 欧元（例如冷租 750 欧元，杂费 250 欧元）
• 因严重发霉，影响估计为 20%
• 这时减租金额为 200 欧元

减租表能给你一个参考，告诉你允许的减租大致在什么范围，以及你可以向房东援引哪些判决。

可以减租多久？

减租持续多久，取决于缺陷存在多久。只要你不能按合同使用住房，就可以减租。缺陷一修好，就必须恢复支付全额租金。如果房东只是部分或逐步修复缺陷，减租可以按比例调整。例如，第一批措施让缺陷部分得到修复，减租就相应减少，但不会完全取消。

一般来说，减租只能针对将来，不能追溯。如果租客迟迟才通知缺陷，或者后来才主张减租，就不能要求对过去的时间减租。

扣留租金权（Zurückbehaltungsrecht）是什么意思

除了减租，扣留租金权也是租客手中有力的工具，但知道的人比减租权少。扣留租金权具体是什么，租客怎么使用它？它规定在《民法典》第 320 条：债务人可以在债权人履行其应有的对待给付之前，拒绝履行自己的给付。在租赁法里，这意味着房东不履行义务时，例如不修复房子里的缺陷，租客可以全部或部分扣留租金。

减租是因缺陷而永久性地减少租金；扣留租金权则是一种临时措施，一直行使到房东履行义务为止。之后扣留的租金必须补交。例子：冬天出租房里的暖气坏了，女租客通知房东并要求修理。在暖气修好之前，她可以扣留部分租金；缺陷修好后，她补交扣留的金额。

小心：行使扣留租金权要深思熟虑，因为它有风险。不正当的扣留可能导致欠租，甚至可能招致房东无期限解约。所以租客应寻求法律咨询，并仔细记录情况。

修复请求权具体是什么？

出租房出现缺陷时，租客有多种法律手段寻求补救。其中一项很多租客不知道的重要请求权，就是所谓的修复或维修请求权。它具体指什么，租客怎么主张？

修复或维修请求权规定在《民法典》第 535 条第 1 款第 2 句，它要求房东把租赁物保持在合同约定的状态。也就是说，房东必须确保房子在整个租期内适合居住、没有缺陷。当租赁物出现影响使用的缺陷或损坏时，这项请求权就发挥作用。

要主张修复或维修请求权，租客必须书面记录缺陷，最好用带回执的挂号信寄给房东，并给出修复缺陷的合理期限。修复请求权的目的，是让租客能对房东施加压力。

修复请求权和扣留租金权是租赁法中两种不同的工具：前者要求房东消除缺陷，后者让租客可以暂时扣留租金来对房东施压。两者可以结合使用，有效地维护租客的权利。

房东应该怎样应对减租？

租客宣布减租时，对房东来说可能是个挑战。为了避免法律冲突、找到公平的解决办法，房东应注意以下几点：

1. 迅速回应和沟通

房东一得知减租，迅速、透明的沟通就至关重要。立即联系相关租客，表明问题受到重视。这时应友好、客观地询问减租的具体理由和幅度。

2. 检查缺陷通知

第一步应该是仔细检查缺陷通知：所说的缺陷是否真的存在，是否严重影响租赁物的使用。实地查看有助于准确了解情况。

3. 专业鉴定

很多情况下，请独立的鉴定专家客观评估缺陷是有意义的。鉴定报告能弄清缺陷的程度和必要的修复措施。这对打官司时站稳立场尤其重要。

4. 及时修复缺陷

如果缺陷通知有道理，房东应立即开始修复。重要的是告诉租客一个现实的时间表并遵守它。迅速修理往往能很快结束减租，稳定租赁关系。

5. 记录

所有步骤和措施都应仔细记录，包括缺陷通知、与租客的沟通、鉴定结果和已完成的维修。发生争议时，完整的记录价值无法估量。

6. 法律咨询

情况较复杂或拿不准时，建议寻求法律咨询。专攻租赁法的律师可以帮助房东找到正确做法，避开法律陷阱。

7. 协商和妥协

有时通过协商就能达成一致。房东应乐于对话，必要时愿意妥协。协商解决往往比长期诉讼更快、更省钱。

减租没有道理时怎么办？

租客宣布减租，本来就让房东为难，尤其是减租看起来没有道理时。这种情况下，房东该怎样公平、合法地解决？

第一步是仔细检查缺陷通知。房东应查看房子，确认所说的缺陷是否真的存在、对使用的影响有多大，记录和照片在这里会有帮助。重要的是书面告知租客，你认为减租没有道理，并在信里清楚、可理解地说明理由。

如果减租没有道理，房东有权要求支付全额租金。这应以书面形式提出，并设定明确的付款期限，在信里指出不付款可能的法律后果。分歧持续时，寻求法律咨询是有意义的。

在走上法庭之前，调解和协商可能是有意义的替代方案。中立的第三方，例如律师，可以帮助理清情况、达成一致，既省时省钱，也能保住租赁关系。如果所有庭外措施都失败，最后的出路就是上法院。