怎样找到合适的租客

不合适的租客会带来很多麻烦，所以找租客时要多下功夫，目标是找到对的人。否则最坏的情况是，房租的成本都要你自己扛。下面告诉你最好怎么做，用哪些方法达到目标。

• 在翻新、专业照片和吸引人的文字上多花时间。做得越好，来咨询的人就越合适。
• 在看房时亲自认识申请人，抓住机会提问。
• 签合同之前，一定要看对方的 SCHUFA 信用记录。

找租客：几点建议

找租客是个大课题，要考虑很多方面，才能吸引到合适的人并做出正确的选择。运气好的话，亲友推荐就能找到合适的租客。

但出租自己的房子或产权公寓时，很多人想稳妥一点，希望接触到更多申请人。怎样把找租客这件事做好，看下面几节。

清单：谁是适合我的租客？

房东要非常仔细地挑选，才能避开不受欢迎的租客。所以值得花点工夫，先做一份清单。

作为房东，你应该事先想清楚这些问题：

• 出租哪些部分？
• 允许养宠物吗？
• 杂费是包干制吗？
• 租金定多少？
• 杂费预付款是否合适？
• 只考虑某些收入群体吗？
• 公寓里是否禁烟？
• 什么样的人适合这栋楼？
• 什么样的租客适合这套房子的大小？
• 签无期限还是有期限的租约？

想清楚这些问题，有些申请人因为不符合你定的标准，就自然被筛掉了。

好处是：你可以有针对性地找对的人，省时省力。

租金定多少才合适？

要找到真正合适的租客，租金要定得恰当。

• 定得太低，会吸引大量申请人，其中也有日后可能陷入财务困难的人。
• 定得太高，会吓跑合适的租客。

你还可能违反当地的“租金刹车”规定。租金过高的房子，租客很可能不久就搬走，造成代价高昂的空置。相反，价格合理，就能吸引合适的人群，你再从中挑选。

写一份有说服力的广告

房源广告同样会吸引或吓跑申请人，所以要好好想想怎么写。

• 写出特别的装修亮点，例如地暖、屋顶露台或壁炉。
• 拍好房子的照片，上传有说服力的照片和户型图。房间要光线充足、整洁干净。
• 越来越多的租客找房时看重能效和舒适度，所以暖气费一定要写。保温方式、窗户状况和暖气设备的年龄也应该写上。
• 按你希望入住的人群来写广告。也可以问问其他租客，他们希望谁住进来。如果目标是家庭，就写上学校、幼儿园等地段因素。
• 地段和周边环境很重要。例如写明附近的购物、绿地和诊所。方便的公共交通对很多租客来说是找房的关键因素。

写广告时，要特别重视照片和户型图。它们已经透露了很多关于房子的信息，也能提高关注度。

照片：有针对性地打动潜在租客

通过照片，申请人可以对房子有一个真实的印象。好照片还能在情感上打动潜在租客。照片应该拍到所有房间，以及广告里提到的所有元素，例如壁炉或整体厨房。每个房间两张、从不同角度拍，广告就非常完整，能给申请人很好的决策依据。

照片必须质量很好，符合一些基本要求：光线充足、房间整洁。

户型图：告诉申请人房子好不好用

评估一套房子，户型图是不可缺少的工具。看广告的人希望在看房前就知道房子的格局。没有户型图的广告关注度明显更低，所以花点功夫画一张准确的户型图是值得的。如果有建筑图纸，房东甚至不必自己丈量。好处是：户型不符合需求的人就不会再来咨询。

一旦得知现任租客要搬走、房子要空出来，就应该发布广告。这样你有足够时间找到足够多的申请人，可以从容地安排看房，无缝衔接地继续出租，没有空置。

怎样安排看房？

一次看房要决定两件事：

• 申请人是否想租这套房子
• 对你来说，他是否是合适的潜在租客

约看房时，不要太“慷慨”地花时间。最好根据你定的标准先做筛选，只邀请符合标准的人。一定要考虑什么样的人群能融入这栋楼的住户。例如，如果住户主要是退休人士和没有孩子的夫妇，有孩子的家庭可能就不那么合适。

对房东来说，重要的是租客有足够收入，能按时交房租。

最后入围的往往是这几类人：

• 退休人士和公务员
• 双职工家庭
• 收入稳定、没有孩子的夫妇
• 有无期限工作合同、职位不错的单身人士

按这些标准做最后筛选：

• 你的标准清单（见上面的清单）
• 楼里住户的需求
• 财务状况

恭喜！你已经缩小了范围，现在只需约看房时间。

利用看房认识申请人

事先决定是一对一看房还是集体看房。一对一看房的好处是能亲自认识申请人，更了解对方。集体看房的好处是省时间。基于上面的原因，我们建议一对一看房。

想让看房顺利，你应该：

• 准时到场
• 态度友好
• 带申请人参观房子，给对方时间慢慢看
• 能回答申请人的所有问题
• 自己也提问，认识对方
• 给自己几天时间做最终决定，然后再答复
• 签租房合同前核查对方信用

问对七个问题

通过提问认识申请人，再对照你的个人标准清单和楼里住户的需求来评估答案。

• “您找房是给几个人住？”
• “您有宠物吗？或者以后打算养吗？”
• “您或您的家人演奏乐器吗？如果是，什么乐器？”
• “您现在的租约为什么结束？”
• “您现在的房东叫什么名字？”
• “您同意通过租客信息表核查信用吗？”
• “您目前是否有未结的破产、清算或和解程序？”

有了这些答案，就容易缩小有意向申请人的范围。拒绝信用核查的人通常有所隐瞒，自然就出局了。

提问时的法律注意事项

和申请人对话固然有用，但房东提问时要注意一些法律规定。

以下方面可以提问：

• 收入和工作
• 资产和经济状况
• 家庭人数
• 可能饲养的宠物种类和数量

此外，应要求对方提供信用核查。向前任房东了解对方的付款习惯、是否爱护他人财产，也可能很有用。

除了允许的问题，还有很多方面完全不能问。以下问题要避免：

• 国籍、宗教和民族
• 婚姻状况、生育计划和怀孕
• 前科和居留许可
• 吸烟习惯
• 疾病
• 访客数量
• 音乐品味和爱好
• 是否有法律保护保险
• 换房的原因
• 党派身份或政治立场

要求提供证明和担保：核查信用

绝不要只根据提问的结果就做最终决定。

为了防范“租房游民”（Mietnomaden）或没有支付能力的申请人，请对方出示以下证明：

• 租客信息表（Mieterselbstauskunft）：说明申请人的个人和经济状况，例如婚姻状况、职业和净收入。
• 无欠租证明（Mietschuldenfreiheitsbescheinigung）：证明租客过去按时交租、没有欠租。
• 前任房东证明（Vorvermieterbescheinigung）：说明租金是否一直按时支付、租赁关系是否顺利，能反映租客的可靠程度。
• 收入证明：证明申请人最近三个月有所申报金额的固定收入。

如果申请人拿不出这些证明，就是个坏信号！无论如何都要等信用核查结果出来，再签租房合同。一旦对方入住，再想让他搬走就非常麻烦，你可能损失一大笔钱。

要不要请中介？

没人强迫你请中介。想出租房子，完全可以自己来。但选择中介也有一些好理由：毕竟中介每天都在处理出租的事务。他替房东做初步筛选，核查 SCHUFA 信用，很快就能判断哪位申请人是好租客。有专业人士在身边，房东会受益。

关于租房合同：要注意什么？

杂费不要定得太低

出租房子时，一般不只收净冷租，还要收杂费预付款。杂费不要定得太低。如果事后证明，低杂费只是为了吸引租客，你可能就不能再要求补交。

将来要自住，就签有期限的租约

如果你现在就知道不久后要自己住，应该签有期限的租约（Zeitmietvertrag）。这样以后就免去以自住为由解约的麻烦。

楼规是租房合同的重要组成部分

签租房合同时，一定要把楼规（Hausordnung）交给未来的租客。楼规规定楼内住户的行为规范以及公共空间的使用，例如地下室的晾衣间。你还可以通过楼规给租客规定义务，例如打扫楼梯间或冬季扫雪。注意要把楼规书面写明为租房合同的一部分。

偏向房东和偏向租客的合同

现成的租房合同基本分为偏向房东和偏向租客两种。顾名思义，它们的措辞分别保护各自一方的利益。

作为房东，你会倾向于偏向房东的合同，可以找房东协会，他们常提供付费下载。你当然也可以先比较两种合同，考虑哪种更适合你的情况；也可以从两种合同中挑出对你最重要的条款，拟一份对双方都尽量有利的新合同。

选择合适的租房合同

租房合同各不相同。基本上，合同规定双方的权利和义务，通常采用书面形式。

租房合同有三种：

• 普通合同：净冷租在整个合同期内保持不变，只有在特定条件下（例如全面翻新后）才能涨租。
• 阶梯租金合同：合同里写好在特定时间、按事先确定的幅度涨租。
• 指数租金合同：租金每年随消费价格指数调整，该指数由联邦统计局公布。

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