杂费结算（Nebenkostenabrechnung）：快速、简单、合法地做好

通过杂费结算，你向租客收取他们住房实际发生的运营费用，并和他们已付的预付款相抵。这里面运营费用和约定的分摊方式都很重要。我们把所有重要信息整理成一个“入门包”，附实用提示。

• 杂费结算显示结算期内发生了哪些费用，以及预付款是否够用。
• 结算期结束后，房东有十二个月时间把结算送达租客，否则不能再要求补交。
• 即使超过期限，应退给租客的余额仍然要退。

什么是杂费结算？

根据《民法典》第 556 条第 3 款，只要租房合同有约定，租客就有权每年得到一份杂费结算。房东必须按一个结算年度实际发生的运营费用收费。杂费指房屋运行产生的费用，例如暖气、热水、污水、看楼人等。

杂费结算怎么运作？

杂费结算把每月的预付款和实际杂费对一次账。

结果是补交或退款。租客付的比用的多，你就退还算出的余额；用的比付的多，你就让租客补交差额。

什么时候可以结算杂费？

房东要结算杂费，租房合同里必须有关于杂费的约定（§ 556 BGB）。合同里写明援引《运营费用条例》（§ 2 BetrKV），就足以涵盖所有可分摊的费用。没有这一援引，只能结算合同里明确列出的项目。

注意：如果合同里没有有效约定，就视为含杂费的总租金（Brutto- 或 Inklusivmiete），不能结算杂费。使用一份法律上稳妥的租房合同，就能避开这类法律陷阱。

《运营费用条例》第 17 项“其他运营费用”是个特例。它为额外费用留有空间，例如清理屋檐排水槽。这里仅援引第 2 条不够，你必须在合同里单独写明这些费用项目。

“如果杂费结算里混进了管理费之类的项目，你就要准备好租客提出异议，并更正结算。最坏的情况是期限已过，你再也不能要求补交。从一开始就注意，只结算明确属于可分摊的项目。”

可分摊和不可分摊的杂费

杂费结算只能包含可分摊的费用，而且这些费用必须在租房合同里约定清楚（§ 2 BetrKV）。可分摊费用是定期发生、与租用房屋的使用直接相关的杂费。不可分摊的费用不得转嫁给租客。

可分摊费用：哪些杂费可以分摊给租客？

哪些杂费可以分摊给租客，由《运营费用条例》规定，最近的法律修改并没有改变这一点。

这些都是房屋内由暖气、用水和排水、用电以及各种服务产生的费用。只有烟囱清扫、军团菌检测和清理排水槽的费用不是每年都有。

定期可分摊的费用包括：

• 暖气费
• 热水和冷水
• 污水费
• 垃圾清运和街道清扫
• 看楼人服务
• 花园维护和冬季扫雪
• 保险（例如建筑物保险）
• 房产税
• 公共区域照明（例如楼梯间）
• 电梯费用

只有实际发生的杂费才能分摊。另外要把所有凭证整理好、随时能拿出来，因为租客有权查看凭证，你也必须能说明每一项。

暖气费里还包括二氧化碳费用。住宅楼的二氧化碳费用由房东和租客分担，各自的比例取决于楼房的二氧化碳排放量。由于碳价持续上涨，这一项越来越重要。

房产税仍属于可分摊的运营费用。但房产税改革后，各地金额可能有明显变化，因此结算里的“房产税”一项可能比往年更高或更低。

分摊方式

• 居住面积：按面积比例分摊（例如房产税）。
• 人数：按住户人数分摊（例如约定后的垃圾清运）。
• 住房单元：平均分摊到每套住房，前提是合法约定了这种分摊方式（例如某些保养费用）。
• 用量：按计量的用量分摊（例如水费和暖气费）。
• 共有份额：出租的产权公寓如无其他约定，原则上采用业主共同体的分摊方式，通常按共有份额。

大多数费用可以一贯地按分摊方式分配。暖气和热水费有一个特别规定：《暖气费用条例》强制要求，暖气和热水至少 50%、最多 70% 按用量计算，其余可以按居住面积或使用面积结算。

到 2026 年 12 月 31 日，暖气分配表和热量表原则上必须能够远程读数。对房东来说，这往往意味着技术改造；对租客来说，可能因此得到年内的用量信息和更方便的暖气费结算。这些规定主要涉及基于 2026 年 12 月 31 日之后结束的计量期的结算。

不可分摊费用：哪些费用不能分摊给租客？

以下费用不得计入杂费结算：

• 管理费用（例如记账、往来信件）
• 维护和维修费用
• 法律保护保险或家庭财产保险
• 房产交易税
• 银行账户费
• 卫星天线和有线电视的接入费用
• 制作杂费结算的费用（暖气费结算除外）

期限和结算期：杂费结算的时间因素

做杂费结算，遵守结算期和各项期限很重要。遵守了，房东和租客双方才能保住各自的权利和请求。

结算期

结算期为 12 个月（§ 556 BGB）。起止日期可以自由选择，但一经确定，以后各年都要沿用。

制作结算的期限

制作杂费结算的期限总共是结算期结束后十二个月。

例子：结算期在 2024 年 12 月 31 日结束，房东最迟要在 2025 年 12 月 31 日前完成。租客是否在 2024 年 6 月就已搬走并不重要，他无权要求单独结算，只能等最迟年底出来的结算。

如果杂费结算在十二个月期限过后才送到租客家里，根据《民法典》第 556 条，就不能再要求补交。反过来，租客仍有权得到对他们有利的退款。

付清余额或补交的期限

租客通常要在 30 天内付清补交款。需要退款时，房东同样有 30 天时间退还余额。

杂费结算的异议期限

租客可以在收到杂费结算后一年内提出异议（§ 556 BGB）。但补交款仍然到期，通常在 30 天内支付。异议没有暂缓效力。房东必须告知租客这些法律规定。

杂费结算的时效

杂费结算的时效为 3 年，从结算期限结束时开始计算。在此期间，房东和租客都可以主张杂费结算产生的请求（§ 195 BGB）。

2023 年杂费结算的结算期限在 2024 年 12 月 31 日结束，因此租客的请求在 2027 年 12 月 31 日时效届满。

租客收到杂费结算后可以做什么？

在检查和质疑杂费结算方面，租客有广泛的权利。同时，结算中的常见错误也可能影响其效力。

租客的权利

• 检查和异议：租客可以检查结算，并在一年内提出异议。
• 查看凭证：可以要求查看所有相关账单和文件。
• 余额退还：退款必须在 30 天内完成。
• 暂停预付款：房东不做结算时，租客可以停付预付款。
• 租约结束时退款：没用完的预付款必须退还。

杂费结算的常见错误

会导致无法要求补交的最常见错误包括：

• 缺少必备信息：结算期、分摊方式和总费用等信息是必须写的。
• 不允许的费用：管理费、维修费或空置费用不得分摊。
• 送达太晚：没在 12 个月内送达的结算失去效力。
• 分摊方式错误：按面积、人数或用量分摊出错，会导致结果不准确。
• 漏掉可分摊费用：没列出的费用只能在结算期限内更正。

杂费结算必须包含什么？

杂费结算要合法有效，必须满足一些最低要求，包括：

• 房东和租客信息：双方姓名和地址。
• 结算期：最长 12 个月（§ 556 BGB）。
• 费用一览：按租房合同列出所有费用类别。
• 分摊方式：清楚写明费用怎么分摊（例如按居住面积或用量）。
• 预付款：已付款项和实际费用的对比。
• 结果：算出的余额或补交金额。

杂费结算的特殊情况

在某些情况下，这些要求需要调整：

• 换租客：结算期内有人搬出或搬入，需要按时间比例结算。应准确记录表计读数，以正确计算个人用量。
• 空置：空置住房的费用不得分摊给其他租客，由房东承担。
• 混合用途：商业和私人租客要公平结算，例如先扣除商业用途部分。

用一份结构清楚的结算表，可以一目了然地看到所有可分摊费用，省时间，也能避免常见错误。HARVEST 可以帮你核对结算。